房地产企业土地增值税解读.docVIP

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 ? 　　一、房地产企业土地增值税政策深度解析　　（一）土地增值税的清算单位　　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　（二）土地增值税预征率的规定　　《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 　　（三）土地增值税的清算条件　　1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（3）直接转让土地使用权的。　　2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；