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避税与守法，让我更爱谁 　　继2月20日召开的国务院常务会议确定房地产调控五条政策措施（简称“新国五条”）后，3月1日下午，国务院办公厅正式发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，进一步细化新国五条相关调控措施。与2011年出台的政策相比，此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的，也被认为最严厉的，是要求对出售自有住房，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。此细则一出，在各界激起了千层浪。有人欢喜有人忧，网上各种争议不断。“新国五条”明确依法严格按转让所得的20%计征个人所得税，与之前普遍按房屋转让总价1%缴纳个税方式相比，大幅拉高了购房成本，让无数买房、卖房人抽紧了心。高税赋激发了大家各种想象力，众网友甚至各出损招避税，赠与、“阴阳”合同、假离婚、打假官司这四类避税招数被疯传。但是，这些招数背后存在的风险，又有多少人知道呢？ 　　表姐虚拟赠房协议 　　表妹多花冤枉钱 　　江苏镇江的袁爱镇女士很开心：2012年8月，女儿从京口区实验小学考上了南京外国语学校河西分校；三个月后，丈夫的工作也从镇江调到了南京；一个月后，她也索性辞去了在镇江某企业的工作，应聘到南京市溧水区一家外资企业从事财务工作。 　　不到半年，举家迁到了省城，不能老租房子，干脆买一套房子吧。表姐骆爱宁闻讯后表示，自己在南京有三套房，儿子马上要自费留学澳大利亚，正想出手抛掉一套。 　　她俩从小一块在外婆家跳皮绳、过家家，情同亲姐妹。表姐多次当众表示：“表妹要买房，价格好商量，在市场价的基础上表姐再让10万元，算是给表妹一家落户南京的贺礼！” 　　表妹自然千万欢喜，喜滋滋地选了离工作单位和女儿学校相对较近的一套118平方米的三室套房。表姐2007年时买这套房总共花了不到100万，现在按本小区的市场价可卖200万。表姐有心兑现让利的诺言，可是丈夫沉着脸迟迟不表态。 　　骆爱宁十分为难，让利的话都当着表妹一家的面说过好几回了，没料到丈夫居然是这种态度，这如何是好。她绞尽脑汁，想出了一个万全之策，说给丈夫一听，丈夫一改迟迟不表态的劲，掐灭手中烟头，拍着大腿叫好。 　　隔日，两姐妹嘀咕了一阵后，袁爱镇立马打电话给丈夫，丈夫听后心中暗喜，嘴上却说：“你们姐妹间买卖房子，你做主就是了，我没意见。” 　　当晚，表姐、姐夫与表妹、妹夫凑到一块，“会签”了一个赠与合同；次日，又花了3000元办理了公证；半月后，表妹一家不等房产过户，支付了100万元现金后，便欢欢喜喜住进表姐的豪华装修房。 　　三个月后，两家人都从繁忙工作中抽出时间，一起来到南京华侨路房产交易中心办理赠与房产的产权转移手续。表妹单方缴纳了百分之三的契税，以及本应双方各自承担万分之五的印花税。正当袁爱镇满心憧憬着房产证即将到手之际，突然被告知：表姐妹不属直系亲属，她俩间的赠与必须缴纳个人所得税。 　　袁爱镇掐指一算，自己枉费心机，反而比正常买卖多掏了2万元，不由长叹：“哎，这真是，早知如此，何必当初。” 　　骆爱宁、袁爱镇姐妹间的假赠与真买卖，最终未能逃税反而多掏冤枉钱，极具警示意义——不是任何人之间的房产赠与都免收个税。他们原来想通过“名为赠实为卖”的手法避税，即买卖双方商定，假称将房产赠与卖家，买卖双方订立房屋赠与的书面合同并公证，然后，“受赠人”即买家凭房屋赠与合同只需缴纳百分之三的契税以及赠与双方各承担万分之五的印花税，不论赠与人和受赠人，都无需缴纳个人所得税。 　　但是，2009年的《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》中，明确以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除此之外，其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过“赠与”方式逃避个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。 　　本案中，骆爱宁与袁爱镇不是直系亲属，袁爱镇受赠骆爱宁市价200万元的房子，将支付的税费有：契税3%×200万元= 6万元，印花税200万元×万分之五=1000元，除此还应缴纳个税（200万元-6万元-1000元）×20%=38.78万元。可见，假赠与真买卖的避税方法并非人人可行！ 　　现实中，假赠与有巨大的风险：一是根据合同法的规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然属于无效；二是假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依