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房地产土地增值税清算 窗体顶端 窗体底端 土地增值税清算与 房地产企业税收检查前辅导 刘玉章 第一讲 土地增值税清算及纳税指南 《2010年税收专项检查工作方案》 2010年税收专项检查工作方案》 年税收专项检查工作方案 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。 是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。 2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。 是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。 3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与 对普通标准住宅的界定是否符合要求， 普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。 普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不 是否以工程未结算、 进行土地增值税的清算。 进行土地增值税的清算。 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。 是否不按规定确定土地增值税的清算单位。 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款 是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离， 期限的利息和罚息是否税前剔除。 期限的利息和罚息是否税前剔除。 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。 土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。 《关于土地增值税清算政策的回顾》 关于土地增值税清算政策的回顾》 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若 2006年 财政部、国家税务总局《 干问题的通知》 财税〔2006〕21号文）； 干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）； 号文 2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地 2006年12月28日 国家税务总局《 增值税清算管理有关问题的通知》 国税发[2006]187号 增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）； [2006]187 3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴 2007年12月29日 国家税务总局公布了《 证业务准则》 国税发[2007]132号 证业务准则》（国税发[2007]132号）； [2007]132 4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值 2008年 11日 国家税务总局《 税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）； 税清算工作的通知》 国税函〔2008〕318号 5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵 2009年 29日 国家税务总局《 漏增收的若干意见》 国税发[2009]85号 漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）； [2009]85 6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算 2009年 20日 国家税务总局发布了《 管理规程》 [2009]91号 管理规程》（国税发 [2009]91号）； 7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关 2010年 19日 国家税务总局《 问题的通知》 国税函[2010]220号 问题的通知》(国税函[2010]220号）； [2010]220 8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管 2010年 25日 国家税务总局《 工作的通知》（国税发[2010]53号）。 工作的通知》 国税发[2010]53号 [2010]53 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及 土地增值税：是对转让国有土地使用权、 其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值 其附着物并取得收入的单位和个人， 额征收的一种税。 额征收的一种税。 （一）纳税人： 纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其 征税范围：有偿转让国有土地使用权、 附着物产权所取得的增值额。 附着物产权所取得的增值额。 增值额 １、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地； 国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 （三）征税范围的界定： 征税范围的界定： 1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和 ．土地增值税是对转让国有土地使用权、 附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税， 附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体 所有土地是违法行为； 所有土地是违法行为； 2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和 ． 附着物的转让行为征税。 附着物的转让行为征税。 不包括出让；不包括未转让（出租、自用） 不包括出让；不包括未转让（出租、自用） ； 3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 ．土地增值税是对转让房地产并取