房地产中介实务基础篇.docVIP

1、??什么是房地产市场???狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。??广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2、房地产市场有什么特点?(1)经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权．而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性：? ? 三(2)流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法：城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。(3)市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中．任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。(4)市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的：由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。(5)供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场：一方面是人口的不断增加，需求也相应增长；另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。(6)不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。(7)市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。(8)房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。3、房地产市场包括哪些种类?(1)房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。(2)房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。(3)房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。4、建筑材料包括哪些???建筑材料主要包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。5、水泥有哪些种类和技术特性?(1)常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥五种。(2)水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力：常用水泥编号，例如：325、425、525、625等。(3)常用水泥的技术特性? ? ·凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝：初凝为水泥加水拌和到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌和时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。? ?体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质=水泥硬化后产生不均匀的体积变化，称为体积安定性不良．不能使用 静水热化性：水泥的水化反应为放热反应：随着水化过程的进行，不断放出热量，称为水热化。其水热化释放热量的多少和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。? ???细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细．早期强麦越高：但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。? ???标准稠度用水量：指水泥砂浆达到标准稠度时的用水量=标准稠度是测定水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度=6、钢筋有哪些种类和技术特性?(1)建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种：? ? 按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋：? ? 按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋：? ? 按强度可分为：I、Ⅱ、Ⅲ、I、l四个级别=其中I级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋：(2)建筑用钢筋的技术特性·I级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好，广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。? ? ·变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。??·冷加工钢筋??冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉I级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。8什么是普通混凝土，它的主要性能如何?(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、沙和水配置而成的混凝土。其中石子和沙子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，沙为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料问的空隙，作为骨料之间的润滑材料，