房地产开发作业一：可研报告.docVIP

《房地产开发与经营 》实验报告一 ----可行性研究报告（部分）的编制 班 级： 工程管理0902班 学 号： 姓 名： 指导教师： 王小明 成 绩： 2011年11月 目 录 第一部分 项目总论 2 一、项目可行性研究报告编制背景 2 二、项目概况 2 三、可行性研究的结论 4 第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 5 一、项目所在城市的宏观投资背景 5 二、天津市房地产市场概况 6 三、项目的市场定位 9 第三部分 项目风险分析 10 一、项目风险识别 10 二、项目风险分析 10 三、项目风险评估 11 四、项目风险防范与对策 11 五、项目风险监控 12 第四部分 可行性研究结论 13  第一部分 项目总论 一、项目背景 （一）、项目名称 小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目 （二）、可行性报告编制单位 天津商业大学 （三）、报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、《可行性报告编制委托任务书》 3、《天津滨海新区城市总体规划》（2005~2020年） 4、《天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》 5、《天津市小康区总体规划》（2006~2020年） 6、《天津市小康区生态型高新技术产业园区规划》 7、《天津市小康区生态型高新技术产业园区专项规划（2008～2020年）》 8、国家发展计划委员会审定发行的《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号)。 9、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(发改投资[2006]135号)。 10、委托单位提供的有关技术资料与其它基础资料。 二、项目概况 （一）、拟建地点 项目区位于天津市小康区南部茶淀镇，天津市小康区生态型高新技术产业园区的规划区的南部。四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积256公顷。 （二）、建设规模与目标 1、建设规模 该项目总投资15.01亿元，共开发土地256.51公顷，其中开发居住用地14.41公顷，工业用地40.8公顷，实现项目区的八通一平，同时完成规划范围内中小学、金融等公建面积共计75.07万平米。 2、建设目标 本项目的预计建设期为2年，销售期5年。建设期从2010年1月至2011年12月底。工程质量符合相关的质量验收标准，实现八通一平，基础设施完备、环境优美，主要建设环节进行严格的招标投标。 （三）、主要建设条件 按照天津市城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建设，发挥新区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本项目位于滨海新区范围内，可以享受到滨海新区的优惠政策，依托条件好，其开发建设也符合天津市城市规划和天津市产业发展布局规划要求，开发完成的产品市场前景比较乐观。 本项目地理位置优越，位于京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山50公里，距天津市区40公里，距天津开发区20公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、天津港，对外交通条件非常便利。 另外，该项目的承办单位天津滨海汉源开发建设有限公司和天津市小康区经济开发区管委会具有操作同类项目的丰富经验，为该项目的顺利开展提供了新的保障。 （四）、项目投入总资金及效益 该项目总投资共计15.01亿，其中项目资本金5.25亿元，占总投资的35%，剩余资金拟通过银行贷款解决。通过财务分析，项目税后资本金收益率81.97%，总投资收益率28.69%，投资回收期4.49年，项目财务状况良好。 （五）、主要经济经济指标 本项目的主要经济技术指标，如表1-1所示。 表1-1 项目的主要经济技术指标 净现值（万元） 内部收益率（%） 投资回收期（年） 税前 111659.38 35.40 4.16 税后 47362.69 23.11 4.49 三、可行性研究的结论 通过对本项目进行财务分析和国民经济评价，主要的技术经济指标如下：通过财务分析和国民经济分析，本项目税前NPV为111659.38万元，大于0，税前IRR为35.40%12%，税前回收期4.16年，资本金收益率124.56%，总投资收益率43.60%；税后NPV为47362.69万元，大于0，税后IRR23.11%12%，税后回收期4.49年，资本金收益率81.97%，总投资收益率28.69%。 综上所述，项目可行  第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的宏观投资背景 （一）、城市基本背景 高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的发展