房地产项目开发业务流程.docVIP

房地产项目开发业务流程 获取土地准备工作 从媒体（网络、报纸等）搜集筛选适合公司开发的地块的转让信息； 现场踏勘对地块现状、地貌地质条件、地下埋藏物、影响开发的因素详细了解；充分搜集目标地块的相关信息，位置、产权、地上建筑物及拆迁方案、商业教育道路交通等市政配套设施； 了解地块所在区域未来发展规划、对项目的影响和支撑，规划设计条件； 了解当地的房市状况、周边业态分布及拟建项目状况，组织进行市场深度调研，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等（包括对以往及周边项目成交客户和产品进行分析），最终确定项目定位（对本项目的目标客户、产品提出可行的策略建议）； 进行项目开发的方案设计和经济测算，了解项目开发成本，了解当地建安成本、政府收费项目和具体情况，针对多个方案进行成本测算、利润率分析和比选，最终确定项目方案； 确定开发周期和付款计划，根据土地开工条件、市场情况、资金链和现金流测算研讨确定开发节奏。 初步确定切实可行的规划方案及开发方案（包括业态形式、产品定位、开发周期、实施计划和投资收益分析）； 如与他人联合开发，须及时起草好完备的合同，明确详尽可行的合作实施办法（合作方式、运作模式、投资回报方式等）或者成立合作公司； 竞买拟开发土地 与土地所有方接触联系，了解出让方式和土地款及能否调整（领取挂牌文件资料），掌握竞买活动的程序和规则（方案标、经济标）； 竞争对手分析，确定上限价，价格敏感性分析，制定竞买方案（战术）； 交保证金，参加竞买活动，成功后办理成交确认手续（确定宗地图、界点坐标、用地条件、合同条款完善补充）； 办理土地使用权手续（国土局） 1、 宗地图、现状图四至电子文件 2、 核定土地边界，勘测定界图（测绘报告） 3、 缴费证明（出让金、交易费等） 4、 取得土地使用权证 5、 向规划主管部门申领规划设计条件，了解限制性条件 6、 现场勘测定点，确定地界并砌筑围墙，派人看管 四、办理《建设项目选址意见书》（规划局联审阶段参与部门有环保、园林、民政、文广、安监、水务、消防支队等） 申请报告 银川市建设项目规划选址申请表 发改部门批准的立项文件 抗震设防要求确认手续 平面位置示意图（八份） 联系园林局相关部门办理树木移植事宜（如果有） 五、市场深度调研完善开发方案 1、项目所在地房市的总体供求现状和价格水平、项目区域内及周边市场、客户需求、产品、成交客户、竞争楼盘、热销产品调查分析 2、项目所在地商圈或邻近商圈主要业态分布、经营状况、特点、预期发展方向的调研，针对重点商家或组织专业人士进行论证 3、同期类似项目了解分析调研，了解商家的相关看法和投资客户对竞争项目的意向 4、确定本项目业态的种类和数量，依据控规指标完成本项目定位工作（市场定位、客户定位、产品定位、价格定位） 5、逐步细化成本测算和利润率分析，进行现金流测算，完成较准确的经济测算 6、拟定开发顺序实施计划（排定工期）、销售计划，总体经济指标要求和各阶段经济指标要求，拟定项目实施考核指标和资金使用计划 六、委托设计单位作项目可行性研究报告和总平面规划设计方案 1、 明确设计单位选择标准，了解价格行情，考察并确定设计合作单位 2、 签订方案设计合同，明确完成的时间、标准、数量、报酬 3、 及时向设计单位提供正式的基础资料和优选方案：水源、电源、热源、交通、地质、气候、日照、规划设计条件、结构方案、户型设计配比、面积区间、建筑风格、景观配套、节能要求、新技术的应用等 4、 邀请公司顾问团、著名设计师、资深房地产业专家对设计单位的投标方案进行评审，确定中标方案 5、 授予设计任务委托书、签订设计合同，明确合作要求及双方的权利和义务、违约责任和处理办法 6、 自签订合同起约20日完成总图方案和单体方案 7、 核算各项规划技术指标，进行成本测算和预期销售测算，进行研讨完善。审核通过后报规 七、总平面规划设计审批 总平面规划设计方案审核： 市政科审核确认的现状地形图3份1：500和1：1000（其中一份用铅笔划出用地范围）； 国有土地使用权证或其它相关土地手续 勘测定界图及其报告（原件） 总平面规划设计方案至少有不同风格的三个各2份及详细具体的项目设计说明。住宅项目还要提供概算户型比例统计表且必须符合“国六条”要求。 总平面方案须提供鸟瞰及街景效果图（每个方案各一份）。（移植树木可能提前） 总平面规划设计方案联审： 总平面规划设计方案图8份（两个以上）及dwg格式光盘 ～ 规划管理局盖章～园林绿化局盖章 总平面及建筑设计方案阶段，所报送的图纸及效果图可一律不附图签，但应注明建设单位和项目名称，效果图需标明色彩和材质 八、建设项目环境影响评价报告 联系环评机构，咨询任务