房地产开发新模式张志晓律师.pptVIP

1 1 *1 房地产开发新模式 张志晓 律师 电话 信箱：heblawyer@163.com 2012年7月 1 *1 律师对商业模式研究的意义 一、法律是商业模式的总结 形形色色的法律背后是商业交易经验的汇总，是商业模式的表达。 二、律师是法律之师，是研究商业交易模式的专家 三、做律师的四个层次 1、解决纠纷处理诉讼，维修社会关系与经济关系。 2、审查合同条款，提前约定权利义务，防范因约定不明产生的纠纷。 3、从合同整体、企业整体的角度研究法律风险，防范法律风险。 在这个方面还可以延伸到研究行业的交易特点，为企业进入新的行业提供整体法律意见。 4、研究商业模式，从交易的角度为企业构建最经济有效的交易方式与业务模式， 如：海外上市的红筹结构，资产证券化，房地产信托投资基金，税务筹划等。 1 *1 一、农村土地开发 一、小产权房：国家一直在整顿，但在农民集体对土地有所有权的情况下，农民有权利对土地进行处置和取得收益。 目前小产权房的开发方式： 1、与农民集体或乡政府签订“合同”。 2、签订租赁合同。 3、卖会员资格。 4、北京西南六环外的综合体项目起价仅为6000元/平方米，顾册村的集体用地，租二十年送五十年。 可以做的方式： 1、做养老基地，不进行出售，不违反“政策”。 2、做乡镇企业 18大改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例，可能允许农民作为交易的主体，这样小产权房就合法化了。 三、养老等产业，以乡镇企业的方式：保障开发商的权益与向市场销售的问题。 北京西部的一个农村集体土地开发项目的设计 1 *1 二、中央在京单位用地 一、关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知2010年：中央在京企业保障性住房管理参照本通知执行 中央在京单位保障性住房包括中央和国家机关集中建设及各部门利用自用土地自行建设、参照经济适用住房价格配售的新建住房和腾退的旧有住房。 在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。 中央在京企业保障性住房管理参照本通知执行。 二、央企在北京有大量土地，除一些有房地产开发经验的企业外，房地产企业可以参与 其他企业的开发。 但参与的方式，市场销售问题需要研究。 1 *1 三、北京内城外迁 一、九号文件：北京市住房和城乡建设委员会关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有关问题的通知2011年9号。 以划拨方式取得建设用地，对接安置房产权性质为按照经济适用住房产权管理，交易时间不受限制，上市交易由购买人按成效额的3%补交土地出让金。 参照中小户型商品房90/70原则设计。 按照《关于定向安置用房网上签约管理的通知》进行审核，保证购房人资格、房源配售公平、公正、公开。 1 *1 四、北京市住房保障办法 北京市政府会议纪要：关于研究市属国有企业利用自有土地建设保障性住房有关问题的意见2011年3 月 原则同意市属国有企业利用自有土地 建设两限房和公租房，两限房采取协议出让的方式供地，公租房采取划拨的方式供地。 市属国有企业由于历史原因形成的无证土地，可向市国土局申请确权，新项目建成后，按新荐的供地方式过户到新主体名下。 除绿化、市政基础设施原则上不能调整城市规划外，其他都可调整为住宅用地。 保障性公租房比例不低于20%，原则上容积率可调整为2.8，建筑高度80米。 为平衡投资与收益，市住房城乡建设委员会负责核定公租房和两限房建设的比例和数量，研究公租房几年后可出售的相关政策。 20%无偿上次市政府，用于全市统筹分配，其余的可用于解决本企业符合保障房申请资格的职工。 1 *1 五、保障性住房开发政策 一、北京市保障性住房开发政策：2012 政府拿出土地，按45和55的比例建设保障房和商品房，用45的商品房收益解决55的保障住房的建设成本。 1 *1 六、万商天勤律师事务所介绍 万商天勤律师事务所长于企业上市、发债、融资等资本市场和建筑工程、基