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住宅产业的有效竞争评价 陈起俊，张淑哲 [摘要]住宅产业承担着带动整体经济发展与满足居民住房保障的双重责任，而我国住宅产业在向集约内涵型转变过程中仍存在着诸多问题。采用主成分分析方法对住宅产业的有效竞争进行评价，探讨了如何在制约住宅产业竞争有效性的众多因素中，选出影响程度最大的因素，为解决当前住宅产业面临的难题提供帮助，为促进产业健康发展提出建议。 1、研究背景 1.1 住宅产业 通常，将住宅产业定义为：进行住宅或住宅区开发建设、经营管理的综合性产业，包括住宅及其有关部件的生产、企业销售及经营活动的总和，同时隶属于第二产业和第三产业，其最终目标是生产住宅并支持住宅消费。住宅产业贯穿于住宅投资、生产、流通和消费的全过程，是住宅产业化的基本载体。 无论国内还是国外，住宅市场都是一个不完全竞争市场。不完全竞争市场有两个判断依据：一是市场的竞争程度；二是市场上不同生产厂商（或开发商）产品的差异程度。根据这两个依据来判断住宅市场，可以得出： 1.1.1 住宅市场参与者数目少，竞争程度较低住宅产业的进入壁垒主要有三个：技术经济壁垒、产品差异化壁垒与产业规制壁垒。住宅市场技术经济壁垒由于产业专业化分工的加强和金融信贷体系的不断完善而逐渐降低；产品差异化壁垒由于住宅市场总体供小于需的局面尚未完全发挥作用；产业规制壁垒从而成为产业进入的主要壁垒。由于我国土地所有权是政府完全垄断的，提高了产业规制壁垒，加上土地交易的金额一般比较大，造成住宅市场竞争不足。 1.1.2 住宅市场土地供给的产品是非标准化的，具有异质性的特点从地产方面来说，不存在两块完全一样的土地；从房产方面来说，也存在位置、功能、户型、价格、结构和面积等方面的差异。已进入产业的企业所提供的住宅产品存在着异质性，住宅产品的异质性造成了区域市场的垄断。 1.1.3 住宅市场存在信息不对称 住宅产品的个体差异很大，购买者辨识产品所需要的信息量也很大，由于搜寻成本的存在，购买者掌握的信息必然是匮乏的。许多情况下，消费者对住宅产品质量的好坏，一时尚不能确定，只有在使用过一段时间以后才能意识到，甚至使用后也很难完全了解，这就造成了住宅市场上的信息不对称。信息的不对称必然带来市场竞争的不完全。 我国住宅市场属于不完全竞争的市场，住宅业的市场结构具有区域性寡头垄断、产品的不完全差别化、规模经济不明显、政策性壁垒较高等主要特征，且住宅市场资源配置效率、产业的规模结构效率、劳动生产率较低。“竞争不足”和“区域寡头垄断”是对住宅业的市场结构的一个基本判断。 1.2 问题提出 自2000年以来，我国住宅产业进入初步发展期。通过对住宅产业市场结构、市场行为和市场绩效的初步分析，对住宅产业竞争现状有了一个比较系统的认识，可以讲，现在的住宅产业竞争状况是低效的，而且盲目追求规模经济无法解决现阶段的问题。无论是为了追求规模进而偏重垄断，还是为了追求竞争而偏重竞争机制，最终都难免顾此失彼，降低市场效率。从市场经济理论可以得知，完全竞争市场资源配置效率最高，但是，实践证明这只是一种理想状态，不可能作为住宅产业市场的发展目标。在这个问题上，基于现实环境的复杂性和竞争的多样性，J·M·Clark提出了有效竞争的概念，已为政府制定和实施产业政策提供了理论基础，具有一定的现实意义和可操作性。因此，以此理论为基础，对我国住宅产业有效竞争进行量化分析与评价，并找出制约住宅产业有效竞争主要因素的研究是非常有意义的。 2、住宅产业的有效竞争的主成分评价 2.1 评价方法选择 在多指标因素评价中，各指标之间往往存在一定的相关关系，而且涉及指标数量多，量纲也存在差异，从而使多指标共同评价难以进行。目前，对多指标分析应用较多的是聚类分析方法和主成分分析方法。聚类分析法不能定量反映类内和类间的差距，而对于住宅产业状况的评价，主要是为了反映出竞争现状与有效竞争的差距，并找到其主要影响因素，而聚类分析难以达到这种效果，因而是不适用的。 主成分分析方法能够从多个指标中构造出少数几个综合指标，既能综合反映原来指标的信息，又尽可能不包含重复信息。主成分分析法通过对原指标变量进行变换后形成了彼此独立的主成分，从而消除原指标之间的相关影响，利用这些互不相关的综合指标来反映原有指标的绝大部分信息。而且主成分分析法通过计算主成分单项得分和综合得分，能够实现有效竞争的定量评价，从数字量度上反映出竞争程度的差距。因此，宜采用主成分分析法对住宅产业的竞争状况进行评价。 2.2 评价指标的选取及数据统计分析 2.2.1 评价指标的选取 按照SCP分析框架，有效竞争的评价应由三大类特征性指标构成： （1）市场结构指标，包括市场集中度、产品差异、进入退出壁垒等因素； （2）市场行为指标，可以分为价格行为、非价格行为等因素； （3）市场绩效指标，包括资源配置效率指标和技术进