富宁达燕南路项目市场调研及物业定位课件.ppt

富宁达燕南路项目市场调研及物业定位 世联地产 2002-9 需要解决的问题 报告思路 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 ——竞争区域相关住宅项目统计 ——竞争区域项目质素比较表 ——区域内主要楼盘户型分布一览 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 市场分析 用地面积：9529.1平方米 建筑面积：55270平方米 住宅面积：42000平方米 商业面积：13000平方米 容积率：5.8 车位：275个 层数：20层 还迁：5000-6000平方米 项目分析 项目分析 ——分户型定位之SWOT分析 ——分户型定位之SWOT分析 ——分户型定位之SWOT分析 项目分析 项目综合评价及发展策略 本项目地理位置优越，所处区域购买潜力大，面临的市场竞争尚不激烈，通过产品创新，树立产品的竞争优势，配合积极有效的营销推广模式，将是项目成功销售和发展商品牌树立的关键。 物业定位 物业定位 物业定位 物业定位 物业定位 物业定位 富宁达品牌经营计划 富宁达品牌经营计划 富宁达品牌经营计划 片区分析 片区分析 市场分析 ——区域三种开发模式比较（3） 代表楼盘：富怡雅居 100 282 合计 2.8 2.8 8 227-331 六房二厅三卫 13.5 38 194 21.3 7.8 22 161 五房二厅二卫（三卫） 13.5 38 161 30.5 17.0 48 146-148 四房二厅二卫 29.8 84 126-128 45.4 15.6 44 117 三房二厅二卫 比例(%) 套数 面积 户型 用地面积: 10770.6平方米 建筑面积: 51700 平方米 容积率: 4.8 商场: 两层 平台花园: 7700平方米 实用率:小高层90％、高层85％ 成功借鉴： 1梯2－3户，户户朝南，通风采光良好；板墙结构,自由间隔；厅房全玻璃立面设计；3米层高；5.7-14平方米观景阳台，3-4平方米工作阳台；冷热水管寿命80年；空调位及管道设计隐蔽；集中排烟管道；内嵌式阳台进深2.6m。 市场分析 客户年龄 客户来源 客户职业 客户家庭结构 客户籍贯 客户付款方式 他们一般30-45岁，大多经过特区早期开发和建设，经济能力强，多次置业；具有相当水准的审美观和品位，买房的心态成熟而理性，投资理财观念强——对本区域高度认同和依赖，有合适的住宅就会在本区域置业。 富怡雅居的客户—— ——区域三种开发模式比较（3） 市场分析 ——区域三种住宅开发模式比较（3） 本项目定位为大户型与富怡雅居的比较 本项目快 相当 需要针对小户型可户需求丰富会所的功能和设置上； 本项目略占优势； 本项目户型没有优势； 对比 99.11~01.5共86% 有线电视，自来水/二十四小时热水，管道煤气，防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机/IC卡锁，小区网络抄表、缴费；会所：游泳池（室外) /露天咖啡厅，室内/健身房/儿童温书室/保健中心/美式清吧/网吧 屋顶花园 1梯2－3户，户户朝南，通风采光良好；板墙结构,自由间隔； 富怡雅居 预期12个月； 居住氛围较浓，周边配套距离较远 预计：有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统；闭路电视监控/可视对讲机；三表自动抄表；家乐福进驻/ 裙楼顶为整层露天花园 按照目前户型设计整改后仍然缺乏亮点； 本项目 销售 速度 周边配套 自身配套 园林 户型 项目 楼盘 本项目如定位为大户型，规划设计需要具备突出的亮点，会所及配套设施上必须彰显档次和尊贵感。 ——区域内三种开发模式优劣势对照 竞争辐射区域 竞争辐射区域最大 竞争辐射主要为周边区域 竞争覆盖区域大 较低 较低 低 总体市 场风险 相对销售期略长，前期客户积累非常关键。 需要一定时间进行客户积累。 单位多，销售期相对长。 销售速度 有利于建立差异化优势和高端产品形象，品牌效应好。 较容易被大多数客户认识和接受，树立产品形象和品牌知名度。 难以依靠一个项目树立高端产品形象及进行品牌经营。 品牌 价格最高 价值较高 价格不易提升 地块价 值实现 大户型 中户型 小户型 分项 模式 中偏大的开发模式是三者最佳契合点 ————实现高利润 ————开发商、项目品牌的实现 ————风险控制 针对本地块而言： 项目分析 用地现状 ——四至、配套与交通 项目分析 华强北特殊的地段能满足多元化的安居、商务、投资需求 ——四至、配套、景观与交通 ————地块SWOT分析 优势（S）： 地段成熟，交通便利 配套完善优质 四面临街、昭示性好 客户认同度高 东向有一定景观 地块方正，利于规划 劣势（W）： 规模较小、小区绿化和环境设计 营造受限制 临燕南路部