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剖析我国宏观调控对房地产的影响论文 摘要：本文主要回顾了近十年以来我国宏观调控对房地产的政策，将其归纳为土地政策、金融政策和税收政策。简要地说明了这三大政策对房地产业的发展的影响。并在第四部分对这些政策对房地产业发展的影响进行简要地评述并试着指出解决房地产过热的真正原因。 关键词：房地产、土地政策、金融政策、税收政策、宏观调控 房地产业作为关系国计民生的支柱产业，在经济社会发展中扮演着越来越重要的角色。市场经济固有的缺陷要求政府通过制定相关的产业政策来约束和规范房地产业的发展。本文将土地政策、金融政策、税收政策归纳为对房地产业宏观调控的三大核心政策。进入2006 年以来，我国房地产业发展进入了新一轮的高速增长期，部分沿海及东部地区大中城市房价高，增长速度快，泡沫化特征显著，为此国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，以规范房地产业的发展。 一、土地政策 土地是房地产的基本要素之一。城市土地利用是城市经济与社会活动在地面上的投影，它集中体现了城市经济发展的活力，对城市竞争力有着重要的影响，因此城市土地利用优化是城市发展中的关键问题。在城市土地利用中，市场机制和政府机制是相互配合、相互补充的两种机制。土地政策可以理解为国家、政府、政党或单位为实现土地资源优化配置而制定的计划或行动准则。由于土地乃是人类生存和发展不可替代的资源，所有国家都将土地政策作为治国安邦的重要政策。改革开放以来，政府通过土地所有权和使用权的市场化分离将市场机制引入到城市土地利用中，使城市土地利用效率和结构与计划经济时期相比有了很大的提高和进一步的合理化。 1.我国近年出台的重要土地政策剖析 （1）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。政府推出的土地招标拍卖制度，无疑将在规范土地市场，节约土地资源起到良好的推进作用。从实际情况看，招拍挂出让土地面积占出让土地总面积的比例逐年提高，从1999年的2%上升到2003年的27.78%。 （2）《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令）。2004年3月21日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。 （3）《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办明电发[2004]20号）。2004年4月29号，在公开处理“铁本事件”，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确提出“三个暂停”：即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体的修改。土地政策参与宏观调控是2004年我国土地管理最突出的特点，运用土地政策为宏观经济“加油门”，已经成为此次宏观调控的一大鲜明特色。 二、房地产金融政策 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。为保证房地产业的健康发展，在不同的时期，政府可以采用不同的金融政策对房地产进行宏观调控。近年来房地产业的高速发展也带来了较大的金融风险，为此我国以央行为首的金融部门出台了一系列的金融政策。 1.我国近年出台的重要房地产金融政策剖析 （1）《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。2003年6月13日央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即是为业界所熟知的121号文件。该文件对房地产信贷业务的管理主要体现在两个方面。 一是对开发商贷款的限制。开发企业要求自有资金应不低于开发项目总投资的30%,开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，建议商业银行限制对其发放贷款。同时，各商业银行只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款、土地出让金贷款