上海大通无锡·集智广场项目营销建议书.ppt

广告SHOW 稿 无 锡 集 智 广 场 LOGO 无 锡 集 智 广 场 第二部分 招商篇 1 城市综合体组合分析 2 酒店区域市场 4 合作模式探讨 5 财务测算 3 配套商业定位 城市综合体组合分析 商业地产是现代化城市、现代化园区的核心价值。商业地产扮演了一个非常主要的角色，将来一个城市的主要活力、城市形象就体现在商业地产，同理适用在新的经济园区 商业品牌的建立为住宅的销售提供一定的基础，而住宅本身的客户又能为商业部分提供支撑。 住宅与配套商业之间是相辅相承，承上启下的关系。完全脱离商业的住宅是没有市场的。而过分强调商业，忽视了自身属性的住宅又是失败的。简言之，对于城市综合体来讲，处理好住宅与其配套商业的关系，正如西装上的纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。因此，商业的好坏对于项目整体的作用是至关重要的。 酒店品牌 物业价值 关系 酒店是商业项目形象、甚至是区域形象的标志。 配套商业功能的提供和完善是酒店、住宅功能一个必不可少的组成部分。它实际上支撑了住宅的销售前景。 影响 干扰住宅的私密性。特别是如果商业品质不够或过度嘈杂，容易使住宅陷入不伦不类的窘境。 解决 缩小商业配套体量。控制好业态比例。 关注日常消费需求。 引入具有品质的酒店及中高端商业定位 产品设计上要相对独立、分隔人流。 酒店区域市场 酒店 星级 标间价 客房数 1 百喜大酒店 经济型 178 2 MOTEL 168(锡沪中路店) 经济型 168 3 锡州花园酒店 五星 430，530 266 4 如家（锡沪东路店） 经济型 180 84 5 无锡维特·风尚商务宾馆 经济型 165 6 格林豪泰（锡山友谊店） 经济型 174 7 锦江之星--锡澄路店? 经济型 159 锡山区酒店数量较少，以经济型酒店为主， 商务型酒店尚为市场盲点 目前酒店都分布在沪宁高速以西，沪宁高速以东地区还是空白市场 酒店主要分布在交通干道锡沪公路沿线，唯一一家星级酒店分布在项目北面交通干道二泉东路沿线。 经济型酒店客房均价在171元。 5 6 意向酒店调研 所属酒店集团 VANTAGE 酒店类型 经济、商务 客房数要求 60-120 装修标准 2000 标间价位 300 Vantage?酒店集团?(VHG)，成立于1996年，集团总部位于美国佛罗里达州，由六家在酒店经营，管理，特许经营和市场营销等方面有着150多年经验的公司合伙成立。2006年在酒店行业全球排名第12位。这样多元化的公司组合，使得?Vantage?的经营范围覆盖了酒店行业的各个主要方面。Vantage?酒店集团旗下有?Americas?Best?Value?Inn?(ABVI)?和?Lexington?Collection?两大系列共七个品牌。 产权式酒店探讨 时权酒店(Time Share Hotel)起源于欧洲20世纪60年代。第一家时权酒店的概念是在法国阿尔卑斯山脉地区的一家名为“Superdevoluy”的滑雪度假村诞生的。 简单地说，时权酒店(Timeshare Hotel)是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。其概念就是“分时度假”，既度假村酒店的开发商，将酒店每间客房的使用权每年按周划成52份，用优惠的价格按份儿销售给顾客。顾客每购买一份就拥有一定期限内(一般为20至40年)在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益，以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。 在国外，时权购买者一般都是事业有成，接受过良好教育的中等偏上的中产阶层，平均年龄在49岁左右。 配套商业定位 配套商业定位 精品园区商业 生活配套功能 邻里中心 服务于园区内办公人员及未来入住酒店与住宅的内循环消费群 充分关注酒店和住宅人群的基本生活需求，打造实用便利的商业 配套商业定位 B/1 1/F 2/F 3/F 4/F 员工食堂 商务会议 主力中餐 生活服务 商务配套 餐饮 生活配套 西餐 酒店客房 酒店客房 休闲健身 健身、SPA 咖啡轻餐 会议中心 休闲餐饮 生活配套 商务型酒店功能配套 解决园区会议需求 主力中餐 满足商务洽谈需求 满足园区员工和居民休闲需求 满足基本生活需求 是否合理配置关系到住宅销售 满足园区宴请需求 主力店，提升商业形象 配套商业布局图 B1 1F