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房地产市场新动向探析 　　摘要：房地产业是国家的支柱产业,其发展形努对社会经济发展影响深远。本文就当前房地产市场现状及未来发展趋势问题作了粗浅分析。 　　关键词：房地产现状发展趋势 　　房地产市场的发展关系国计民生。近年来,在房地产市场快速发展的同时,房价飞涨,普通民众买不起房的情况越来越突出,国家为此出台一系列调控政策,打击投机行为,抑制房价过快上升。因此,在当前市场发展状况下探讨房地产市场的发展趋势具有重要现实意义。 　　一、我国目前房地产市场现状 　　（一）金融信贷方面存在问题 　　我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。 　　（二）经济环境因素在影响着高房价 　　纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激；同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。 　　（三）“土地财政”及地方政府追求政绩的需要 　　1994年分税制改革以来，财权向中央政府集中，而更多的支出责任下放给地方政府。根据相关研究，我国财政支出大约65%集中在省级下以政府。地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少，这意味着地方必须以较少的经费办理更多的事务。加上不尽科学的政绩考核机制，地方政府的官员要想升迁，必需自己想办法筹措经费，想法将GDP搞上去。地方政府如何筹措经费？对于地方而言，可以想出的最好的办法就是“土地财政”。因为，1994年分税制体制明确土地出让金归地方政府。通过征地，地方政府以几万元每亩的低价，将土地从原使用者手中拿走，转手通过拍卖等方式出让，地价上升几十、几百倍以上。所以，在很多地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上，有的地方财政成为事实上的“土地财政”。土地转让收益是无风险收益，直接落入地方财政。而房价上升主要是地价上升拉动的。 　　(四)房地产具有类似于金融产品的保值增值特性 　　商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性：一是商品房可以为投资者带来稳定的收益，表现为房屋租金收入；二是由于土地的稀缺性和我国庞大的住房需求，房地产有着很大的升值空间，买卖差价形成另一个利润来源；三是由于其兼具实业产品的特性，房地产投资风险要比金融产品更小；四是在开放经济体系中，汇率得益也是一个重要的组成部分；五是收益率高于一般投资品，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；六是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然，政府推动5年内对房屋交易全额征收营业税，开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台；因此，房地产为普遍居民提供了一种新的资产选择，拓宽了居民的投资渠道，满足居民投资的多样化需求。面对一降再降的银行存款利率和一跌再跌的股票市场，大多数居民也找不到其它安全、有效的替代产品，在这样的背景下，住房作为兼具消费和投资价值的一种特殊商品越来越受到人们关注。目前，房地产已经成为我国居民持有的最重要资产。 　　二、房地产市场的发展趋势 　　（一）保障性住房建设规模将越来越大 　　当然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解决中低收入市民的居住问题，同时也平抑了过高的房地产价格，对于启动住房消费起到了重要的作用。另一方面，这是一种对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调措施。政府从土地资源上取得可观收益，用诸社会，推动经济的繁荣与发展。保障性住房的实施改善了市民的居住条件，在一定程度上减小了贫富差距，促进了社会安定。 　　关于这一点政府已经意识到，在国务院常务会议部署2008年第四季度经济工作时提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。据统计，全国十个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米。其中，保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。保障性住房在政府对房地产市场实施调控时的作用，一方面，可以有效抑制房地产市场因私人垄断而产生的暴利行为，另一方面，在房地产市场因经济原因