物业管理第四讲物业管理基础工作课件.pptVIP

第四讲物业管理基础工作 第一节物业管理的前期介入 一、物业管理前期介入的必要性 1、前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症。 2、前期介入有利于对所管物业的全面了解。 3、物业管理的前期介入，有利于维护物业管理公司的良好形象。 4、前期介入是为后期管理工作做好准备 二、物业管理前期介入的内容 （一）物业管理公司通过投标来接洽物业管理业务 1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。 2、具体测算物业管理费用 3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同 4、选派管理人员，运作物业前期管理 （二）根据物业档次确定各项物业服务所达到的标准 （三）制定物业维修管理方案 （四）建立与业主或使用人的联系关系 1、听取业主或使用人对物业管理的要求、希望； 2、了解业主或使用人对物业使用的安排、打算； 3、参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门卫出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 （五）参与设计与施工 1、从用户的角度，审查建筑物的设计图样，建议一些必须改善及改良的工程。 2、从管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，降低遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。 3、在施工现场做好日后养护、维修的要点纪录，图样更改要点纪录。 4、检查有关工程及设备的优劣，提供改良意见。 5、检查工程施工进度 6、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、品牌检查，并按整改计划督促整改。 （六）设计管理模式，草拟及制定管理制度 1.筹建业主管理委员会 2.与开发商一起草拟物业管理辖区的规章制度，业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。 3.设置物业管理辖区的组织机构，制定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法。 4.制定上岗人员的培训计划，并加以实施。 （七）建立服务系统和服务网络 1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。 2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。 3.建立代办服务网络。 （八）办理移交接管事宜 1、拟定移交接管办法 2、筹备成立业主管理委员会 3、协助和办理移交接管事项 第二节物业接管验收 一、物业接管验收的概念 物业管理公司的接管验收是指接管公司对建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 二、物业的接管验收 （一）物业接管验收的原则 1、原则性与灵活性相结合的原则 2、细致入微与整体把握相结合的原则 （二）接管验收应提交的资料 1、新建房屋接管验收应提交的资料 （1）产权资料 （2）技术资料 2、原有房屋接管验收应检索提交的资料 （1）产权资料 （2）技术资料 （三）接管验收的标准 1、新建房屋的接管验收标准 （1）主体结构 （2）外墙不得渗水 （3）屋面 （4）楼地面 （5）装修 （6）电器 （7）水、卫、消防 （8）采暖 （9）附属工程及其他 2、原有房屋的接管验收 （1）质量与使用功能的检验 以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。 从外观检查建筑整体的变异状态。 检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆迁添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。 （2）危险和损坏问题的处理 属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。 属于有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。 （四）接管验收的程序 1.新建房屋的接管验收 建设单位书面提请接管单位验收 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。 对验收中出现的问题，按质量处理办法处理。 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格证，签发接管文件。 2、原有房屋的验收程序 （1）移交人书面提请接管单位接管验收。 （2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。 （3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。 （4）对检验中发现的危险和损坏问题，按危险和损坏问题的处理办法处理。 （5）交接双方共同清点房屋装修、设备和固定、附着物，核实房屋使用情况。 （6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记（如无产权转移，则无需办理）。 三、物业接管与验收应注意的事项 1、物业管理公司应该选派素质好、业务精通、对工作负责的专门技术人员参加验收工作。 2、物业管理公司必须站在业主的立场上