中国房地产产业现状分析和未来走向.pptVIP

近年来房地产价格指数趋势 减少供给、启动房地产政策干预 收紧信贷、加大税率抑制需求 全面扩大需求 增加供给、抑制需求、调控房价 财政政策 两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税 减免营业税期限由5年将为2年 营业税免征时限恢复到5年 货币政策 第一套首付20%，二套房适度提高 对开发商自有资金不低于开发项目总投资30% 央行六次加息 实施差异化货币利率 提高二套房首付 央行五次减息 二套房利率优惠 支持开发商融资和信贷 央行二次加息 限贷 不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款 土地政策 以招拍挂的方式公开出让土地使用权 土地出让实行“收支两条线”管理 新增土地使用费增收标准提高一倍 放宽土地款支付期限和比例 严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款 保障性住房及其他 70/90政策 今后三年建400万套保障性住房 10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房 未来房地产市场的预测 乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。 未来房地产市场的预测 中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7% ； 悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。 未来房地产市场的预测 结 论 从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。 补库存 去库存 * * 目录 高房价背后的成因 2012房地产市场趋势分析 我国房地产市场现状 一、房价——收入比 联合国 3 : 1 美国 3.5 : 1 中国 10-15 : 1 一、房价——收入比 假设： 人均收入=5千 每户月收入=1万 每户年收入=12万 联合国 3 : 1 36万 美国 3.5 : 1 42万 中国 10-15 : 1 120万-180万 二、商品房空置率 适度 4%-5% 警戒 10%以上 严重积压区 20%以上 我国自2002 年起,商品房空置率始终处在 20% 的水平上下。 二、商品房空置率 “中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” ——2006年媒体消息 （ 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性） 三、融资结构单一，过度依赖银行 上市融资 信托融资 债券融资 基金融资 银行信贷 三、融资结构单一，过度依赖银行 “只有房地产信贷，没有房地产金融。” —— 聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长 Hold不住的房价 加息 提高存款准备金率 增加中小户型和 中低价位商品房供应 征收房屋交易税、 个人所得税 提高契税 全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅 0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 2006 2007 2008 2009 2010 5.5% 7.6% 6.5% 1.5% 13.7% 目录 高房价背后的成因 2012房地产市场趋势分析 我国房地产市场现状 高房价背后的成因 人口经济的聚集结构 农村 城市 高房价背后的成因 我国的土地制度 高房价背后的成因 2011胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长 9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。 在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产 高房价背后的成因 高房价背后的成因 保障性住房的滞后性 对民营企业投资和发展的限制 城市化进程 独生子女政策拉高 目录 高房价背后的成因 2012房地产市场趋势分析 我国房地产市场现状 2012调控政策重点 房地产税 信贷紧缩 限购 保障性住 房政策 闲置土地 查处 针对房地产的行业政策 限购、限贷以及保障房等调控政策 供求关系 针对宏观经济的货币政策 加息和提高存款准备金率等 政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。 市场调控对房地产市场的影响 政策的持续效应 2011年前后调控政策的出台，对楼市的