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附件：物业管理服务标准及收费形式 一、物业管理服务收费形式 包干制 二、物业管理服务标准及收费标准 投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准的。 1、居住型公寓部分：投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务。物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。 2、写字楼部分：按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。 3、商业部分：按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。 投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。 三、物业管理服务内容 第一部分：居住型公寓物业管理服务内容及服务标准 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 屋面：无违反规划私搭乱建。 地面：平整、干净，无塌陷、污染。 门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 对房屋及配套设施的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。 每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，房屋完好率达到100%。 确保项目的完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过十二小时。 保持本区标志清晰；有可能危及人身安全的设施设备有警示标志。每月检查一次，及时修复。 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保证其安全使用。 （二）设施设备管理服务内容及标准 1、供配电系统 （1）高低压系统及设备 配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录。 制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 建立供配电系统技术档案。 配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。 进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。 要建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。 做好节约用电工作，降低损耗。 保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。 做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。 公共照明设施（含航空障碍灯、景观照明等） 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 2、电梯系统：保证有电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。 3、给排水系统 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；确保排水畅通无堵塞。 生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》。 按期办理《卫生许可证》、供管水人员每年进行一次健康检查取得《健康证》并且进行卫生知识培训，培训合格者方可上岗。 二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送疾控中心检验，取得水质检测合格报告；水箱盖上锁，钥匙有专人保管。 二次供水系统的主泵和备用泵，要定期切换运行。 制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知业主必要时，组织、联系提供水源。 计量器具