夕阳红老年公寓二期工程项目投资可行性分析研究报告.doc

第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称：****县夕阳红老年公寓二期工程 1.1.2承办单位：****县夕阳红老年公寓 1.1.3法人代表：**** 1.2 ****县夕阳红老年公寓概况 ****县夕阳红老年公寓是由县委老干部局立项并吸引民间资金，兴建的一项民生工程。位于该县闸北路西侧、S202线南侧，占地45亩。集医疗、保健、康复、文化娱乐、社区服务为一体，环境优雅，服务设施齐全。一期工程已建设使用，目前已入住老人162人，现有养老设施规模9500平方米，养老服务床位180张，管理和服务人员76人。 1.3 项目方案及研究结论 1.3.1项目选址 ****县夕阳红老年公寓二期工程建于****县闸北路北侧****县夕阳红老年公寓小区内。 1.3.2规划构思方案 在满足使用功能、保证休养、生活的前提下，强调21世纪的老年居住环境是以人为本,体现人文关怀及美化环境为主体的老年人建筑风格。 1.3.3建设规模 ****县夕阳红老年公寓总占地45亩，一期工程占地约16亩，建筑面积9500平方米，养老服务床位180张。为扩大入住规模，拟继续建设夕阳红老年公寓二期工程。 二期工程总建筑面积13000㎡，其中老年公寓用房10000㎡，娱乐活动用房700㎡，康复保健用房800㎡，辅助用房1500㎡。扩建占地1000平方米的停车棚一个；新建门球场和羽毛球场各一个；新建小公园一个；以及道路、绿化等。项目设置病床300张，并购置各类医疗救治设备。 1.3.4环境保护与美化 建筑施工期间，采取各种措施，处理好污水、垃圾、噪音等污染。项目用地内设置绿地、亭、台、曲廊等建筑小品和装饰壁画、地灯等装饰小品。 1.3.5建筑节能 认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，合理规划，使用节能型建筑材料，严格执行行业技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源。 1.3.6项目实施进度 项目实施自可研报告到竣工验收约需1年时间。 1.3.7项目所需资金与筹措 项目总投资1800万元，所需资金申请中央投资900万元，地方政府配套资金900万元。 1.3.8主要经济技术指标 本项目建设投资1800万元，项目建成后正常年份年收入为510万元,年总成本费用为385万元，年净利润总额为93.8万元，静态投资回收期为11.87年(包括建设期)，财务内部收益率为5.58%，由此可见，本项目有一定的经济效益。 1.4 研究依据 1.4.1国务院办公厅国办发〔2000〕19号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知； 1.4.2民政部《社区老年福利服务星火计划实施方案》（2001年5月31日） 1.4.3****省人民政府皖政〔2001〕34号关于加快发展社区服务业的意见； 1.4.4****省民政厅民基字〔2001〕91号关于贯彻《****省人民政府关于加快发展社区服务业的意见》的意见； 1.4.5《老年人建筑设计规范》； 1.4.6《****统计年鉴-2010》； 1.4.7项目单位委托我公司编制《****县夕阳红老年公寓二期工程建设项目可行性研究报告》的委托书（附件1）。 1.5 项目提出的背景 随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，****县人口的平均寿命大幅度提高，老年人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。有的甚至出现了“纯老户”、“四世同堂、三代世家”被“四、二、一”式的家庭结构所代替。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋。调动社会力量兴办养老机构，让老年人进入老年公寓安度晚年，提高老年人晚年生活质量，是解决老年人带来的社会问题的有效途径。鉴于上述，提出了****县夕阳红老年公寓二期工程建设项目。 1.6 项目建设的必要性与意义 随着我国人口老龄化问题的日趋突出，城市老年人的老有所养问题，已成为必须关注的重要问题之一。改革开放以来，国民经济持续、快速健康发展，人民生活水平有了较大的改善与提高，大多数人的温饱问题得到解决，并正向小康目标迈进。从目前的经济发展形势和今后趋势来看，城市老年人中无经济来源的孤寡老人日益减少，而逐年增多的离退休人员将成为城市老年群体的主体。 城市中以离退休人员为主体的老人队伍，虽然有固定的离退休金，但其中不少老年人，由于种种原因，仍然需要社会的帮助。近些年来，很多城市如上海、广州、杭州、南京等，已悄然出现了一种新的社会养老形式，即兴办“老年公寓”，实行公寓化管理的社会养老方式，而且发展速度很快。在老年人口迅速增加的情况下，单纯依靠家庭养老已经不能很好解决全部老年人口的赡养与照顾问题，必须大力发展社会养老方式，兴办“老年公寓”以解决城市老有所养的问题。“老年