物业管理区域建设与社区建设的关系.docVIP

物业管理区域建设与社区建设的关系　　社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一；物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行。福建省城市社区建设纲要（试行）指出：逐步建成党的组织健全有力、行政管理规范有序、各类服务高效完善、社会治安秩序良好、居住环境整洁优美、居民生活便利舒适、文化活动丰富多彩、人际关系融洽和谐的新型城市社区。因此，社区建设与物业管理服务的根本目标是一致的，只有一栋栋住宅管理有序，一片片新村小区安全文明，一个个物业优秀品牌的创立，社区的文明建设才能奠定坚实的基础。　　一、在社区建设中物业管理公司应发挥主导作用　　目前，我市有300多家物业管理企业，分布在全市269个社区之中，管理着占全市住宅面积64．1％的住宅。随着经济的发展和社会的进步，人们对社区建设方面要求不断提高，参与意识不断增强，改善社区环境的要求更加迫切，尽管政府每年都投入相当的财力，用来改善社区环境，提高社区建设水平，但仍难以满足社区居民的需要。要解决这一矛盾社区建设不能单纯依靠政府财政投入，需要各界的参与。物业管理公司是新兴行业，是集管理、经营、服务于一体，寓管理、经营于服务之中的服务性企业，主管住宅小区的治安、卫生、水电、绿化、维修以及组织开展文体活动等服务项目。物业管理的系列服务都与居民群众的生活息息相关，与业主密切联系，物业管理公司在社区建设中扮演着主要角色，起主导作用是理所当然的。　　二、在社区建设中促进物业管理企业的发展　　社区服务业是第三产业中具有强大生命力的产业。随着居民生活水平的提高，居民的消费意识、生活方式都发生了深刻变化，对全方位、多层次的优质的社区服务的需求也越来越大，而相当部分的物业管理公司在拥有社区资源的同时，仍停留在简单的保安、保洁、绿化和维修等业务，这就严重制约了物业管理企业的发展。在当今时代，市场竞争日趋激烈，况且目前物业管理企业仍处在微利阶段，要改变这一劣势，物业管理公司必须抓住社区建设的契机，较变企业职能，跳出小区管理框框，充分利用社区现有资源，进行服务创新。服务创新主要有两个方面，一方面是从拓展服务方式入手延伸服务，满足群众不同需求，积极拓展延伸服务项目，如在小区推行家政服务，托幼托老，接送孩子上学，代购商品、代送信件，开办饭店、食杂店、小超市、设立维修队、装修队等。这种延伸服务应遵循“取之于民，用之于民，谁受益，谁出钱”的原则，只有赢利创利，企业才能在服务中发展壮大。另一方面是差异化服务，差异化服务，既是物管企业满足业户追新猎奇，追求身价的一种心里需求，也是物管企业提升服务质量，独树一帜，树立品牌的需要。不论是哪一种服务形式，都要从提高服务水平入手，及时组织社会上的各类专业服务资源为居民服务，目前，我市有些大的物管企业将小区的绿化，保洁、机电维修等服务项目外包，一方面降低自身的人、财、物管理成本，另一方面又为住户提供了优质的专业服务。　　三、在社区建设中必需解决的几个问题　　社区（居委会）是行政性管理主体，主要管人；物业管理公司（站）是经济性管理实体，受业主的委托，按合同为业主提供相应服务。两者之间的关系是居民自治管理机制与专业管理机制的有机结合。从我市目前情况来看，大多数住宅小区物业管理公司（站）与社区之间的关系是融洽的，但也存在一些认识问题和工作上的矛盾，比如，在物业管理与社区建设两者之间的关系不明确，各自为政，缺乏协调，甚至有人认为，境外实行物业管理的地方都没有居委会，我们国内也不必要设居委会。有的社区居委会也认为，住宅小区直接交社区居委会来管，不必选聘物业管理公司，这样可以增加居委会的经济收入。有的社区把属于行政部门的事务转嫁给物业管理公司，工作上出现一些矛盾，也影响到两者之间的关系，为此，我们提出以下建议供研究探讨。　　——明确各自定位，避免重叠与越位。社区居委是群众性自治组织，是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导；业主委员会是居住物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服务进行评议、监督；物业管理公司是专业服务组织，以管理为主，应接受群众自治组织的指导和监督。　　——政府应加强对辖区内物业管理的指导和监督。如新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正；会同主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见；会同主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理。　　——避免物业管理机构与居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。当社区的居民以合同的形式授权物业管理机构从事社区经营性服务后，居委会从事的社区经营性服务就应当终止。一般说来，物业管理机构只能根据广大业主的委托管理好小