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第三章 房地产投资决策和经营决策 增加《工程经济学》有关知识 2、资金时间价值概念图示 通常用货币单位来计量工程技术方案的得失，我们在经济分析时就主要着眼于方案在整个寿命期内的货币收入和支出的情况，这种货币的收入和支出称之为现金流量(Cash Flow)。 案例1 有一个总公司面临两个投资方案A、B，寿命期都是4年，初始投资也相同，均为10000元。实现利润的总数也相同，但每年数字不同，具体数据见表。如果其他条件都相同，我们应该选用那个方案呢? 案例2 3.现金流量图（cash flow diagram) ——描述现金流量作为时间函数的图形，它 能 表示资金在不同时间点流入与流出的情况。 是资金时间价值计算中常用的工具。 注意： 1. 第一年年末的时刻点同时也表示第二年年 初。 2. 立脚点不同,画法刚好相反。 3. 净现金流量 = 现金流入 － 现金流出 4. 现金流量只计算现金收支(包括现钞、转帐支票等凭证),不计算项目内部的现金转移(如折旧等)。 4.利息——一定数额货币经过一定时间后资金的绝对增 值，用“I”表示。 2 复利——利滚利 （二）复利计息利息公式 以后采用的符号如下 i ——利率； n ——计息期数； P ——现在值，即相对于将来值的任何较早时间的价值； F —— 将来值，即相对于现在值的任何以后时间的价值； A —— n次等额支付系列中的一次支付，在各计息期末 实现。 1.一次支付终值公式 例如在第一年年初，以年利率6%投资1000元，则到第四年年末可得之本利和 F= P(F/P,i,n) =P(1+i)n =1000 (1+6%)4 =1262.50元 例：某投资者购买了1000元的债券，限期3年，年利率10%，到期一次还本付息，按照复利计算法，则3年后该投资者可获得的利息是多少？ 2.一次支付现值公式 3.等额序列支付终值公式 即 F= A+A(1+i)+A(1+i)2+…+A(1+i)n-1 (1) 以(1+i)乘(1)式,得 F(1+i)= A(1+i)+A(1+i)2+…+A(1+i)n-1 +A(1+i)n (2) (2) －(1) ，得F(1+i) –F= A(1+i)n – A 例如: 连续5年每年年末借款1000元，按年利率6%计算，第5 年年末积累的借款为多少？ 解： 4.等额序列支付积累基金公式 5.等额序列支付资金回收公式 根据 6.等额序列支付现值公式 运用利息公式应注意的问题: 1. 为了实施方案的初始投资，假定发生在方案的寿命期初； 2. 方案实施过程中的经常性支出，假定发生在计息期（年）末； 3. 本年的年末即是下一年的年初； 4. P是在当前年度开始时发生； 5. F是在当前以后的第n年年末发生； 6. A是在考察期间各年年末发生。当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生一年后的年末发生；当问题包括F和A时，系列的最后一个A是和F同时发生； 例：写出下图的复利现值和复利终值，若年利率为i 。 例:有如下图示现金流量，解法正确的有( ) 三、名义利率和实际利率 当利率标明的时间单位与计息周期 不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 例如： 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。 按单利计算利息时， 名义利率=实际利率 例题：某笔住房贷款年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，复利计算，分别以一年1次计息；1年4次计息；1年12月按月利息计息，则1年后的本利和分别为： 一年1次计息 一年4次计息 一年12次计息 名义利率=周期利率 X 每年计息周期数 设名义利率为 ，若年初借款为P，在一年中计算利息 次，则每一计息周期的利率为 ，实际利率与名义利率的关系式为： 分析得出：1）实际利率比名义利率