北京城市住宅建设的郊区化研究.pdfVIP

和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 * 北京城市住宅建设的郊区化研究 李永浮 【摘要】 在“四普”和“五普”全国人口普查数据的支撑下，关于北京人口郊区化的研究成果相续问世。结果表明，北京城 区人口正向郊区快速迁移扩散，人口郊区化趋势非常显著。与此相反，城市住宅扩散的研究成果却近乎空白，仅有的成果也是 一带而过或浅尝辄止。本文运用 1992-2004 年间的住宅房地产统计资料和土地利用数据，较系统地分析了北京城市住宅建设的 空间扩散现象及其特征。研究结论是，北京城市住宅建设正在向郊区，尤其是向近郊区快速扩散，但尚未进入住宅郊区化阶段。 在有些成果或互联网的文章中，认为北京已经进入住宅（或居住）郊区化阶段的说法欠妥，应予以纠正。 【关键词】 住宅；空间扩散；郊区化；房地产 1 导 言 近年来，住房消费成为城市普通家庭的主要消费支出，北京市的房价更是一路飚升、居高不下，即便国家出台 宏观调控政策，也照旧不降反升。于是，房地产泡沫成为专家与普通市民热议的话题。除价格外，住宅楼盘的地理 位置也是关注的焦点。随便打听一下，就会发现城区的房价格高得咋舌，远非普通工薪阶层的购买实力所能承受。 无奈之下，只好跑到近郊区甚至远郊区县去购房，高档别墅和 TownHouse 之类的豪宅自然不敢想，只能选择那些距 离远、通达性差的住宅，它们的价格同样不斐，没有四五十万休想拿下来。所以，凭直觉人们会认为城市住宅越建 越远离市中心。多少年前还在三环附近，最近五六年就到四环外了，现在更是得在五六环之间买房，甚至顺义、良 乡等卫星城。可话又说回来，郊区县大兴土木建新房，城区也在危旧房改造、城中村拆迁等，城区与郊区都是旧貌 换新颜，日日新，苟日新！要想厘清北京市住宅建设概貌，没有详实的统计资料与空间数据，恐怕还真说不清楚。 其次，根据北京城市总体规划的部署，城区人口必须疏散到郊区县，以减轻城区密集人口对生态环境的巨大压 力。周一星（1996）研究发现，北京城市人口在向郊区快速扩散，进入人口郊区化阶段。城区大量人口外迁势必带 动住宅建设向郊区转移。反之，城里房价昂贵，只能到郊区购买新房，住宅建设又会促进城市外迁，进而影响城市 人口的重新分布。因此，城市住宅建设的扩散研究对人口郊区化扩散研究会有极大的帮助。 本文基于住宅建设统计资料和新建住宅出让用地数据的分析，探寻北京市住宅用地的空间分布特征，并试图揭 示其形成原因，应是切实可行和有意义的一项研究。 2 郊区化扩散的概念与判断标准 物质扩散，就是以源点（扩散源）为参照点，进行物质空间范围大小、传播路径、空间分布状态等的相关研究， 不论是等级扩散、传染扩散，还是位移扩散。同样道理，在城市住宅用地扩散研究时，也必须明确二个前提条件。 第一、扩散源点。根据北京城市空间结构的现状特点，并参照相关研究成果[1] ，本文认为把中心城区（包括东城、西 城、崇文和宣武 4 个区）作为扩散源较为合理。第二，郊区化扩散的界定。一般情况下，人们认为只要从中心城区 向郊区搬迁就可视为郊区化扩散（或简称郊区化），这是一种错觉，也是完全错误的。扩散是集中与分散彼此消长的 结果。当郊区增速超过中心城区时，表明从集聚状态转为扩散状态（从中心城区向郊区扩散），但还不能算是郊区化。 惟有当中心城区出现量的负增长时，城市才真正进入郊区化发展阶段。在 Hall, P.(1984) 的城市演变模型中，城市演变 包括流失中的集中、绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散和流失中的分散 6 个阶段，当进入中心市人口负增 *本文获博士后科学基金二等奖资助（编号 023205001 ），国家自然科学基金资助（编号）和北京市自然科学 基金资助（编号 4063038 ） 1275 和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 长、人口向郊区迁移的绝对分散阶段时，才算真正进入城市（人口）郊区化时期[2] 。无疑，借助该理论模型，可以正 确判断各种城市扩散现象，避免许多错误解读。 同样，住宅郊区化也应视居民住宅面积在中心城区与郊区的对比情况而定。倘若郊区居住面积增速超过中心城