商品房市场分析与预测.docVIP

小户型普通商品房市场发展预测 改革开放以来，尤其是近年来，伴随着我国经济的持续、快速发展，各种经济、社会问题的突出和加剧也引起了人们的广泛关注，其中，近年来最为引人关注的便是我国的房地产发市场发展为题，从居民生活的角度讲，便是住房问题。而为了解决这一关系国计民生的住房问题，政府不断出台各类调控政策，以指导和控制房地产市场的发展，并且有着从总量调控到总量调控和结构调整并举的发展趋势。2006年5月，在国务院九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中便明确提出“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。由此开始，房地产行业的发展中，“小户型”这一概念便引起了企业的更多关注。然而，在我国宏观经济形势继续向好，而房地产市场调控却不断趋紧的条件下，作为住房的主要供应者——房地产开发企业，如何对我国当前房地产市场进行解读，以及对未来小户型商品房的发展空间进行研判和预测则显得尤为重要。 本文选取房地产市场中小户型普通商品住宅这一细分市场作为主要研究对象，从定性研究和定量分析两个角度，结合市场分析与预测的主要方法和技术，对小户型商品房的市场前景进行预测。具体研究思路是：为解读我国房地产市场的发展环境，首先利用宏观经济数据，整体评价我国宏观经济形势及发展趋势；其次，从定性的角度，对我国房地产市场的整体运行状况进行分析，从历年的房地产开发投资状况、竣工及销售状况两个角度批你更加商品房市场发展现状，以及可能对后市的影响；然后，从定量分析的角度，针对小户型商品住宅市场的供给状况、需求状况，采用移动平均法、季节变动预测法对小户型商品房市场的发展空间进行预测；最后，综合上述分析结果，对小户型商品住宅的发展趋势作出整体的分析和判断，并就此提出关于房地产企业生产经营决策的建议。 一、宏观经济运行分析 首先，从国际经济形势来看，2011年1季度，世界经济继续缓慢复苏，其中发达经济体增长较慢，发展中经济体增长较快，而中国作为最大的发展中国家，在全球经济复苏过程中发挥了重要的推动作用。 从我国经济形势来看，今年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况，政府坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策这一方向，加强和改善了宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，并且开局良好。根据国家统计局初步测算，一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。 表1：2010年1季度—2011年1季度各产业累计国内生产总值及增长情况（单位：亿元，%） 季度 国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 绝对数 同比 增长 绝对数 同比 增长 绝对数 同比 增长 绝对数 同比 增长 2010Q1 81887.0 11.9 5139.0 3.8 39243.5 14.5 3750 .4 1 .2 2010Q1-Q2 173615.2 11.1 13367.0 3.6 85830.0 13.2 74418.2 9.6 2010Q1-Q3 270234.2 10.6 25600.0 4.0 129324.6 12.6 115309.7 9.5 2010Q1-Q4 397983.2 10.3 40497.0 4.3 186480.9 12.2 171005.4 9.5 2011Q1 96311.3 9.7 5980.0 3.5 46788.0 11.1 43543.3 9.1 图1：2010年1季度—2011年1季度各产业增长情况 从上述宏观经济运行数据可以看出，在经历了经济危机以后，我国整体宏观经济形式已然保持着平稳快速发展的势头，但从各个产业的发展速度来看则稍有回落。这也就为我国房地产市场的整体发展营造了较好的经济环境。 二、商品房市场整体运行状况分析 （一）开发投资情况 表2：2010年3月-2011年3月累计房地产开发投资及同比增长情况（单位：亿元，%） 年度（月份） 房地产开发投资额 同比增长 2010年1-3月 35.1 2010年1-4月 36.2 2010年1-5月 38.2 2010年1-6月 38.1 2010年1-7月 37.2 2010年1-8月 36.7 2010年1-9月 36.4 2010年1-10月 36.5 2010年1-11月 36.5 2010年1-12月 33.2 2011年1-2月 35.2 2011年1-3月 34.1 图2：2009年3月—2011年3月累计房地产开发投资增长率变动趋势 从以上房地产开发投资状况来看，在一系列宏