常州武进项目文本框架.docVIP

常州武进项目文本框架 壹 前期分析篇 地块区位 江苏常州——地图，标出常州位置，人口规模，城市特点的关键词 城市概况——城市行政中心位置、新城老城位置、大区规划，交通规划，城市发展轴、城市节点等，标出基地位置 区位特点——城市文脉，参考《武宜路城市设计》——在地理上和文化上都是承上启下的城市组成 运河——湖塘老街——纺织工业基地——淹城 类比 外滩——新天地——苏州河创意工场——城隍庙 地块价值 1、规划条件图——场地规模，红线，退界，标高，出入口位置，绿地，幼儿园，日照等条件 2、景观优势体现地块价值——大通河及滨河景观带，参考《武宜路城市设计》，现场照片 ——城市景观节点，参考《武宜路城市设计》，现场照片 商业潜力体现地块价值——周边具有庞大的住区客群，google earth及周边调研 ——周边稀缺商业配套，分析服务半径等 ——位于联系历史古城和市中心的重要交通轴边，对于城市形象的展示尤为关键 住区规模体现地块价值——缺的不是住宅，而是高品质的居住方式 ——政府加大力度推进拆迁工作 5、交通规划体现地块价值——公交、BRT、道路等级等，参考《武宜路城市设计》，现场照片 6、总结 设计难点 一期位置远离主干道和人流来向，不利于启动区的形象展示和社会影响 应对——在武宜路侧先期建设售楼处，打造吸引人靠近的场景与环境 日照控制较为严格，对规划布局要求较高 应对——控制最北侧一排建筑高度，进行大量强排以确定最优日照方案 幼儿园占地较大，限制了一期容积率 应对——合理设计幼儿园，尽量减少对住宅容积率的影响 欧式的建筑风格在当地不受欢迎，必须另辟蹊径来打造具有价值感的建筑形象 应对——采用具有地域特色的简欧式风格，在色调上与城市统一；其中高层为帝国风格，低多层商业为湖塘印象 开工条件不成熟，场地现状影响项目进度 应对——着力先期打造启动区，巧妙设计看房路线，规避拆迁基地对售楼的影响 公共绿地面积很大，另有30辆社会停车的要求，形状不能做大改动 应对——化整为零，以地景建筑创造更高商业价值 贰、经济分析篇 一、经济计算 1、市场形式分析 2、周边楼盘调查——参见“地图soufang1”、《调研报告》以及网上资料，各楼盘的定位、卖点、售价等 3、案例分析 二、强排比较 1、规划条件图——场地规模，红线，退界，标高，出入口位置，绿地，幼儿园，日照等条件 2、单一产品强排——6种产品 高层、小高层、多层、叠加别墅、联排别墅、独栋/双拼 根据容积率要求—— 结论：必须以高层产品为主 3、满足容积率的5种产品组合 高层+小高层 高层+多层 高层+叠加别墅 高层+联排别墅 高层+独栋/双瓶 （各产品面积比） 4、产品分布原则 （1）是否充分利用景观优势——别墅利用南侧水景，高层户户有景 （2）是否充分利用日照 （3）是否有利于快速推进开发进度——组团完整 （4）是否营造了舒适尊贵的住户体验——别墅区要成规模、独立安静 5、经济测算 地价：200万/亩，总用地面积：11.8公顷=177亩，总地价：35.4亿元。总建筑面积：30万m2 折合楼板价：1200元/m2 售价：高层：6000元/m2 精装修公寓：10000元/m2 别墅：12000元/m2 建安成本：高层（剪力墙）：1500-1600元/ m2 别墅（异型框架柱）：1200元/ m2 商业（框架）：1400-1500元/m2 装修成本：2000元/ m2 其他成本：500元/m2 总成本估算：高层：3200元/ m2 别墅：2900元/ m2 商业：3200元/ m2 精装修公寓：5200元/m2 利润计算：表格 5个方案比较 结论：最佳组合——北侧高层+南侧2排联排 5、三个方案（根据幼儿园位置不同） （1）方案一：位于地块2——优劣势 （2）方案二：位于地块1南侧——优劣势 （3）方案三：位于地块1东侧——优劣势 结论——推荐方案三——住宅组团完整，一期形象较好，容积率可以做足 ——公建成组布置，利于使用和管理 6、商业位置适建度分析——沿主要道路侧 7、超高层适建度分析——轴线焦点 叁、规划设计篇 方案一 总平 指标 空间体验——sketch模型导图 基本分析图——规划结构、交通模式、物管模式、景观结构、日照结果等 方案二 总平 指标 3、空间体验——sketch模型导图 4、基本分析图——规划结构、交通模式、物管模式、景观结构、日照结果等 方案三 总平 指标 3、空间体验——sketch模型导图 4、基本分析图——规划结构、交通模式、物管模式、景观结构、日照结果等 房型推荐 建筑风格