20131120-中金公司-房地产行业：三中会后看地产（一），豪宅不贵，陋室难求.pdf

证券研究报告 2013 年11 月20 日 主题研究 三中会后看地产（一）：豪宅不贵，陋室难求 观点聚焦 投资建议 分析员 宁静鞭 国际比较看中国房价：一线城市豪宅不贵，陋室难求。未来更为 SAC 执业证书编号：S0080511010003 看好一线城市核心豪宅开发商及二线城市快周转公司，比如A 股 jingbian.ning@ 华侨城；万科、保利、招商、荣盛；H 股深圳控股、融创；华润、 中海、龙湖。我们汇总了 14 个国际都市的规模、人口、房价数据 分析员 张宇 并与北京、上海进行对比，我们认为，中国一线城市城区占地规 SAC 执业证书编号：S0080512070004 模已经达到极限值，未来城区扩张将走向空间化（提升容积率）， eric.zhang@ 核心区房价刚达到国际平均水平，但郊区房价泡沫化程度较高， 随着土地利用效率提升、供应释放，未来中国一线城市郊区房价 难以大涨。 理由 1 ）国际都市城市规模有多大？按照我们的定义，14 个国际都市 城市面积平均约620 平方公里 （相当于25x25 公里的概念）， 其中核心区平均面积93 平方公里；城市区域人口平均为 670 万人。我们首次区分出大都市区、城市行政区域、城市区域、 核心区四大概念，将城市区域定义为在本地行政区域中，人口 密度超过4000 人/平方公里，具备较为连续建成区的区域，而 核心区为物理距离及经济意义上的城市中心。国际都市城市面 相关研究报告 积平均620 平方公里，大致相当北京五环内、上海外环内面积， 国际都市核心区平均93 平方公里，相当于上海内环内，小于 ◎ 土改又自安徽始，力度措施合预期 (2013.11.14) 北京三环内（二环内面积约60 平方公里，三环内面积约 150 ◎ 1-10 月全国房地产数据点评 (2013.11.11) 平方公里）。而目前北京五环以内、上海外环线内承载的人口 规模均超过 1000 万人，与首尔、莫斯科相近，超过国际都市 ◎ 布局就在当下，股票前高后低：2014 年 A 股房地产行业策略 (2013.11.11) 平均的670 万人，仅少于印度孟买的1300 万人。 ◎ 业绩风险小，估值很便宜：A 股房地产 1~3Q13 业绩回顾 2 ）国外城市房价到底有多高？10 个城市核心区平均约9000 美金 (2013.11.07) /平米，核心区房价最贵的三大城市：香港、伦敦、纽约，平 ◎ 千方百计促供应！调控思路明确，少调控，稳市场，促供应！ 均房价达 1.2 万美金/平米；但国际都市边缘区 （距离城中心 (2013.10.31) 15 公里）房价仅是核心区的40%。对比北京、上海房价分布， 我们发现，中国一线城市核心区域房价只是接近国际都市平均 水平，但是郊区房价占到核心区域房价的50% ～60% ，明显偏 贵。因此，我们相对看好中国一线城市核心区，看淡远郊区。 3 ）购房难度如何？主要城市核心区房价收入比41 倍，边缘区房 价收入比18 倍 （仅香港超过20 倍）；如果考虑各国按揭利率 不同，城区购房的月供收入比平均约为112%，其中香港、莫 斯科超过150%。加上中国两大核心城市北京、上海来考量， 我们发现无论是从核心区房价收入比（均超过 100 倍），边缘 区房价收入比（均超过50