安邦集团-风险与机会评估-120905.pdfVIP

第 269 期 2012 年 9 月 5 日 风险与机会评估 风险评估：商业地产企业转型并不乐观 机会评估：国内养老地产或将迎来政策红利期 风险与机会评估 风险评估：商业地产企业转型并不乐观 TOP 分析结论： SOHO 中国转型的现实背景因素探析 2011 年，SOHO 中国销售 近几年来对给SOHO 中国带来营收高增长却备受市场诟病的散 109 亿元，较年初设立的 230 亿 售模式的争议有了答案，SOHO 中国近期宣布将告别以往的散售模 元目标相当于腰斩，而且与2010 式，从“开发-销售”转向“开发- 自持”。作为具有代表性的商业地 年238 亿元的销售额同比下降近 产公司在时下开始进行战略转型，似乎已经表明中国商业地产公司 54%。从而结束了SOHO 中国上 市后每年销售额至少 77% 的同 赖以高增长的土壤发生了变化。 比增长率。 SOHO 中国近几年来的销售业绩一直保持非常好的增长态势， SOHO 中国的物业需求主要 在商业地产公司中也非常具有代表性。但随着SOHO 中国赖以高速 来自以投资为目的的财富群体， 发展的土壤发生变化，其在时下战略转型也确有被动性一面。但从 其中以能源和矿产企业主为主要 国际的主流商业地产经营模式来看，SOHO 中国的转型又有其必然 购买力量。自产煤大省对煤炭资 源进行整合以来，大量的私营煤 性一面。 矿被收归国有，煤炭企业主的煤 SOHO 中国由住宅地产开发转型商业地产开发之后的几年里保 炭财富断流，这对SOHO 中国的 在售物业销售影响巨大。 持了非常高的销售增长速度。其中2008 年、2009 年与2010 年SOHO 中国销售额分别同比增长92%、77%和82%。如此高的增长速度与 同时，随着中国经济增速的 其主要在优质地段收购烂尾楼然后向财富阶层推介的散售模式功不 放缓，钢铁业运行态势自 2011 年以来持续下行，钢贸商以及铁 可没。 矿主的财富江河日下，尤其上海 虽然在2008-2010 年这段期间内SOHO 中国取得了骄人的成绩， 地区的钢贸商已经处于资金链断 裂的风险境地。钢铁行业的私营 但自 2011 年以来，SOHO 中国的销售增长率急转直下。2011 年， 财富阶层锐减，无疑会对商业地 SOHO 中国销售109 亿元，较年初设立的230 亿元目标相当于腰斩， 产的需求产生抑制。 而且与 2010 年 238 亿元的销售额同比下降近 54% 。从而结束了 促使 SOHO 战略转型更为 SOHO 中国上市后每年销售额至少77% 的同比增长率。 明确的信号是中国经济已经处于 近期，在SOHO 中国宣布公司战略转型的同时，SOHO 中国公 结构调整的周期之中，住宅市场 的严厉限购政策也正在可能成为 布了2012 年的上半年财报，其业绩成绩单相比以前同期可谓惨淡。 一种长期性的房产调控政策。如 2012 年上半年其实现营业收入12.22 亿元，比去年同期下降约54%； 果住宅地产严厉调控长期持续， 净利润为6.13 亿元，比去年同期下降约65% 。其中年报显示，总价 商业地产自然也会受到整个大经 值 240 亿元的在售物业仅仅卖出 60 亿元。如此，SOHO 中国已经 济周期环境的持续影响。在此背