北京大学房地产金融讲义__第六讲_房地产信贷.pdf

第六讲 房地产信贷 经济学院 金融系 冯科 副教授 2010年11月4 日 本讲内容 一 房地产信贷概述 二 房地产信贷资金的筹集 三 房地产信贷资金的运用 四 房地产信贷业务的现状 一 房地产信贷概述  概念 房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通 过各种信用手段，把动员、筹集起来的各种房地 产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的 开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。 积极效应 房地产信贷具有储蓄功能 房地产信贷具有很强的增值功能和再生能力 房地产信贷的有偿性能促进住房资金的合理运行 房地产信贷能促进消费结构的改善 房地产信贷的发展有利于推进住房商品化进程 基本条件 信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和 应有效益，事先对申请贷款的单位或个人提出的 要求。 确定借贷条件的出发点和归宿点是，贷方能否如 期回收本息，借方是否按期偿还贷款的本金和规 定的利息。 房地产消费信贷的目标是购买房地产，而房地产 的高价值性和不断增值性特征又在一定程度上减 少了上面所述的偿还风险。 其他规定 借款单位的资质要求 • 1.借款单位的合法性。 • 2.借款单体必须实行自主的生产经营和独立的核算。 • 3.借款单位必须拥有一定的自有资金。 • 4.借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入银 行，并由银行办理结算业务。 • 5.必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这 些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的。 • 6.必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷 款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报 表等有关资料。 付现额 • 付现额是指购房者支付占住房总价值额一定比例的先期 购房款额度。 借贷期限 • 借贷期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期 限。 利息支付 • 借款人按期支付利息是建立房地产贷款的重要条件。 二 房地产信贷资金的筹集  房地产信贷资金筹集的特征 筹集来源相对稳定 房地产业是目前的主要筹资对象 筹集渠道具有广泛性 筹集手段（方式）呈现多样性 房地产信贷资金的筹集原则 与房地产业的战略目标和政策相结合 与城镇住房制度改革相结合 与城镇发展规划相结合 与银行传统业务相结合 房地产信贷资金的筹集渠道 对商业银行而言，信贷资金主要由以下几个部 分组成：自有资金、各类存款、借人资金、同业往 来资金、发行债券或存单、国外借款等。 目前中国工行、农行、中行、建行四家商业银 行还开展政策性住房信贷业务，所以其信贷资金来 源还包括集资款项。个人住房公积金、住房合作社 存款和保证金等款项。  自有资金。自有资金是商业银行进行信用货币活 动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部 分：一是国家拨入资金或其他股东投入形成的部 分；二是商业银行在经营中资金增值部分的银行 留成部分。  各类存款。存款是商行信贷资金的最大来源， 一般占商业银行资金来源的70 ％以上。  借入资金 。1、同业拆借资金。2、向中央银行借 款或再贴现。  同业往来资金 房地产企业之间，房地产企业与其他企业间的资金往 来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起 银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银 行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收 和代付金额时间的差异性