基于税收临界点的房地产企业土地增值税税收筹划.pdfVIP

【摘 要 】在房地产开发企业的税负构成 中，土地 何 方 成 近年来 ，国家为了控制房地产价格过高 、投资过 或数额 ，当应纳税所得额或销售额 ，一旦突破这一 比 热 ，先后 出台了一系列地产宏观调控政策及配套细 例或数额时，就要依法纳税或按更高的税率纳税 ，从 则 ，但收效却不太大 。商品房价格在激烈的市场竞争 而使纳税人税负大幅上升 ；反之 ，纳税人可 以免税或 中依然居高不下 ，其原因固然是综合复杂的，毫无疑 按更低 的税率纳税 。 问，高税负就是其中的重要原 因之一。房地产行业涉 土地增值税优 惠政策中规定 ，纳税人建造普通 及的税种多达十几种 ，在整个税负构成中，土地增值 标准住宅 出售 ，如果增值率未超过 20％，免征土地增 税 占有较大 比重 ，企业应 当给予足够重视 。 值税 ，否则应就其全部增值额按规定计税 。针对这项 规定 ，纳税人在对普通住宅确定售价时 ，就应 当考虑 一 、 问题 的提 出 以下 问题 。 土地增值税的纳税人是有偿转让 国有土地使用 权及地上 的一切建筑物 和其他 附着物产权 的单位和 1．假如纳税人享受起征点优惠。 个人，其计税依据是纳税人转让房地产所取得 的增 纳税人如果选择享受起征点优惠 ，其增值率不 值额 。房地产企业开发 出售房地产项 目所获利润的 能超过 20％，在这范 围内，企业为 了获取最大利润 ， 高低 ，直接决定着企业缴纳土地增值税 的多少。因 其售价应该定为享受到起征 点优 惠的最高价位 ，否 此 ，企业在法律法规的允许范围内，思考如何通过研 则 ，尽管享受到了起征点优惠，但获取的利润还存在 究税法 ，对土地增值税做 出最佳的纳税筹划 ，降低企 上升的空间。 业纳税成本 ，获取最大利润 ，是每个房地产企业应该 【例如】甲房地产有限公司，建造好一批普通标 考虑的问题 。土地增值税税收筹划的具体方法有很 准住宅 ，按税法规定允许扣除项 目的金额合计是 500 多 ，在本文中，笔者主要研究如何依据临界点的税负 万元 ，其中未包括销售税金及附加 。设该批住宅的售 效应 ，进行相应的税收筹划 。 价为 ×万元 ，则相应的销售税金及附加为 5．5％×， 这时 ，公司允许扣除项 目的金额为 500+5．5％×，依 二、临界点在土地增值税优惠政策中的运用 据相关规定 ，当增值率未超过 20％时 ，免征土地增值 税收临界点是指税法有关条款规定的一定 比例 税 ，那么该公司享受起征点优惠的最高售价是 X： … 审计 与理 财 2014．11… … … *… … … 1．2×(500+5．5％×)，解方程 ×值为 642．40，即享受 房地产开发企业一般都需要使用大量贷款 ，自 起征点 的最高售价 为 642．40万元 ， 允许扣除金额 然涉及到利息的支出。对于利息支出的扣除限额 ，我 为 535．33万歹己(500+642．40×5．5％)。 国税法做出了以下具体的规定 ：如果利息费用没有