北京商品房价格的逐步回归分析.pdfVIP

对外锖 2013年第11期·总第233期 【社会关注】 北京商品房价格的逐步回归分析 李鹏雁 沈贝贝 胡业鹏 (哈尔滨工业大学 人文与社会科学学院，黑龙江 哈尔滨 150006) [摘 要]为了分析影响北京商品房价格的主要因素，选取人口数量、收入、土地价格、竣工面积、成交面 积、GDP、贷款利率7个变量，基于2000--2009年的数据，利用逐步回归模型，建立北京房价的拟合方程，得出 7个变量中对北京市房价影响最显著的因素是土地价格和人 口数量。在此基础上，引入宏观调控政策这一虚 拟变量，对其进行研究，发现该变量对北京市房价影响不显著。最后针对北京房价的影响 因素，提出要稳定 房价，应做好城区规划，合理利用土地资源；积极发展卫星城，缓解主城区的人 口压力等建议。 [关键词]商品房价格；逐步回归模型；宏观调控 [中图分类号】F293．3 [文献标识码]A [文章编号]2095—32832【013)ll一0120—03 一 、 引言 但对于到底哪个因素对北京房价影响最大研究得较少。 房地产业是我国的支柱行业 ，房价的稳定关系到社 基于此，本文利用逐步回归的方法，选取人 口数量、土地 会的稳定。近年来，我国房价不断上涨，引起学术界广泛 价格等7个变量进行实证分析，从数据的角度说明影响 关注。关于房价 问题 ，不少学者做 出了有益 的探讨。 北京房价最显著的因素。 Longbmom和NeUis利用 1961--1980年英国的房地产市 二、北京商品房价格的逐步回归分析 场数据，试图解释住宅价格的决定因素。他们将住宅的 (一)研究方法 需求定义为人 口数量 、个人收入、住宅价格和贷款利率的 影响房价的因素有很多，为了寻找对其影响最显著 函数，将供给定义为住宅存量和住宅价格的函数。根据 的变量 ，就需要建立多元回归方程，然而简单地建立多元 供需均衡原理，得到住宅价格的简化公式 ，从而推导出住 回归方程经常会出现多重共线性 ，造成伪回归。为此本 宅价格。实证检验结果表明，收入是影响住宅价格的首 文选取逐步回归法进行分析，首先用被解释变量分别对 要因素，其次是按揭贷款利率。葛红玲通过实证分析和 每个解释变量进行 回归 ，选取拟合程度最大的回归方程 理论分析，认为政府的货币政策对北京房价影响甚微，这 为基本回归方程，然后逐个增加其他解释变量并进行检 和中国人 “人者有其居”的观念以及货币政策的滞后性 验，如果显著 ，则保留该变量，如果不显著 ，则舍去。 有关。张馨认为北京房价上涨过快与以下因素有关：北 (二)指标选取与数据来源 京住房成为居民投资或商家投机的手段，中低收入阶层 影响房价的因素有很多 ，本文主要选取一地的人 口 居民住房缺乏制度保障，持续的人口增长，旧城改造和拆 数量、年均收入、土地价格、房地产竣工面积、房地产成交 迁力度加大。为稳定北京房价，张馨提出要扩大供应 ， 面积、经济发展水平 (GDP)、贷款利率7个变量进行研 活跃二手房市场 ；及时有效地落实房地产调控政策和措 究。在此，令北京的商品房价格为Y，，北京的人 口数量、 施；制定和实施科学的城市规划；制定和执行正确的财政 年均收入、土地价格、房地产竣工面积、房地产成交面积、 金融政策 ；通过多种途径满足居民的住房需求。 经济发展水平(GDP)、贷款利率分别为X。、X X，，、X 、 通过上述文献可以看出，虽然 国内学者研究认为北 X。、X。、X，。文中涉及的数据均来 自全国统计年鉴 、北 京房价的影响因素与国家政策、地价 、销售面积等有关 ， 京统计年鉴。