城镇化建设对房地产价格影响的实证分析.pdfVIP

金融在线 城镇化建设对房地产价格影响的实证分析 杨殿学 尚珊珊 (西安财经学院统计学院，陕西 西安 710100) 摘要 i本文基于协整方法 ，以 1998年～2012年数据为基础 ，运用格 兰杰 因果检验 、VEC模型、脉冲响应函数研 究 我国城镇化建设对房地产价格影响，以及变量之间的动态关系。研 究表明，短期 内，城镇化建设对房地产价格具有正 向冲击作用；长期 内，具有反向抑制作用，且长期效应明显。 关键词：城镇化建设 ；房地产价格 ；协整分析 “十二五”规划把城镇化建设当作未来中国经济发展的 1．城镇化建设对房地产行业土地供给价格的影响 新动力 ，2012年 12月4日中共中央政治局会议 ，在分析研究 随着城镇化建设 的不断推进，土地价格对房价的影响又 2013年经济工作时指出“积极稳妥推进城镇化，有序推进农 再一次成为人们关注的焦点。今年 1月～6月，全国 300个 业转移人 口市民化”。城镇化将成为我 国今后相当长一段时 城市共成交土地 16220宗，成交面积 61564万平方米 ，同比 间内经济增长源，或将带来 40万亿规模 的大投资。党 的十 增加 11 ；其中住宅类用地 (含住宅用地及包含住宅用地的 八大后 ，国务院总理李克强多次在关于城镇化建设的讲话 中 综合性用地)4829宗 ，成交面积 21308万平方米，同 比增加 提出：“中国未来几十年最大发展潜力在：城镇化、工业化、信 34 。全国300个城市土地平均溢价率为 15 ，较去年同期 息化、农业现代化 。”使得 “新型城镇化”成为保障国民经济持 增加 1O个百分点；其中住宅类用地 (含住宅用地及包含住宅 续发展的建设热点。而房价也伴随着城镇化建设和城镇化 用地的综合性用地)平均溢价率为 17 ，较去年同期增加 13 率的快速提高而上涨 。从 国家统计局的数据来看，1998年 个百分点。受各地频 出地王影 响，2013年全 国土地成交溢 我国的城镇化率为 33．35 ，到 2011年 城镇化率首次 突破 价率水平升高，上半年住宅用地月度平均溢价率均同比增加 5O ，达到 51．27 ，而到 2012年 ，已经增至 52．57 ，城市 1O个百分点以上。由此可见 ，土地价格的上行仍然影响房 化水平年均增长近 1．4个百分点 。同期 ，商品房平均销售价 价的上涨 ，因此进行实证分析则具有一定的现实意义。 格 由1998年 的每平方米 2063元增 至 2012年 的每平方米 2．农转非人 口转移 5791元 ，年均增长近 7．9个 百分点。一方面城镇化建设对 2Ol2年全国城镇化率已达到 52．57 ，但户籍城镇化率 城市土地存量的需求产生需求影响，使 得供 给土地价格上 只有 35．29 。城镇化 由数量扩张向质量提 升的转型势在 涨；另一方面城镇化建设中快速增加的人 口转化对住房产生 必行 ，当务之急是推动人 口城镇化 。预计到 2020年我 国人 刚性需求，住房价格持续上涨。时至 11月 4日中国指数研 口总量约 14亿 ，如果届时城镇化率的 目标确定为 6O ，城镇 究院发布的 1O月份房地产市场 “百城 价格指数”显示百城 常住人 口将达到8．4亿 ，比2012年增加 1．4亿 。扣 除城镇 (新建)住宅平均价格环 比9月份上涨 1．24 ，已连续 17个 户籍人 口自然增长量后 ，每年仍将有 1200万左右的农村人 月环 比上涨 ，同比2012年 1O月上涨 1O．69 ，涨幅比9月份 口转移到城镇 ，人 口转移规模庞大、任务艰 巨。因此，必须处 扩大 0．17个百分点。从一个侧面反映出城镇化建设成为促 理好人的城镇化和地的城镇化的关系，加快转移人 口的市民 进房地产市场快速发展和住房价格上涨 的一个 重要影响因 化进程，推动农 民工实现 “职业上从农业到非农业 、地域上从 素。近 日，中共中央政治局第十次集体学习首次聚焦住房领 农村到城