城镇化进程中土地集约节约利用的探索.pdfVIP

城镇化进程中 _。_0簪癌 土地集约节约利用的探索 文刘／娥苹 December 2013 39 0 ● ； ； 簪 魑 lll|ll 圳l市鼓励原土地使用权人在企业补缴地价后自行实施增 付部分 占新房建安费的 155％，平均每户农民自付 3万 加容积率、工业用地升级为经营性用途或改变建筑功能等 元左右。通过宅基地归并后结余土地获得的建设用地指标 内在改造。 转让费、土地垦复费，以及市、区、镇三级财政补助，来 三是建立土地增值收益分配机制。广州市提出，对于 平衡村庄改造资金。而且，别墅式的新居充分考虑农民的 具有开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购， 生活习惯，平均每户有一个6O平方米的晒谷场地．底楼 也可由企业 白行搬迁整理土地后 ．政府公开出让 原土地 还专设了存放农具的储藏间，还为每户规划了0．1亩的蔬 使用权人可按照一定比例获得土地增值收益 ；对于不具备 菜地。建筑面积 3000平方米的农民俱乐部供农民操办红 经营开发条件的 由政府收回，并给予同地段容积率为20 白喜事，老年活动室、医务室、棋牌室也一应俱全。因此 的商业基准地价的60％ 的补偿款。实践证明．政府层面 村民对实施农民宅基地归并、建新拆旧的方案普遍表示支 +企业层面+市场运作 +收益分配”四位～体的存量土 持。第二 补偿方式人性化和操作全透明。所有申请和补 地二次开发，是发达地区集约节约土地利用的根本出路。 偿全部上墙公布 接受监督 新家园的规划方案、房型设计、 实践启示 ：多措并举加大二次开发力度。一是政府要 施工单位选择 ，召开村民代表大会讨论决定 ；农民作为建 从源头入手 ，提高土地出让针对性和灵活性 ，提高项 目准 房主体，与施工单位签订建房合同 以此形成了 农民主动、 入门槛，明确产业发展导向，加强对开发主体资格、能力、 政府推动 社会联动 的操作机制。第三 创新土地经营 信誉的审查，探索试行 弹性年限+后评价 的土地出 让制度。二是企业要善用倒逼机制，加快低效企业转型升 级，对高污染 、高水耗、高能耗企业，执行惩罚性电价、 差别化水价和差别化用能政策，探索开征土地闲置费。同 时 要因势利导．充分调动企业土地二次开发积极性 ．完 善补偿和奖励机制，鼓励通过合资合作、股权转让、兼 并重组等方式，实现土地资源从低效企业向高效企业的转 移。三是在政策上解除存量土地二次开发制度束缚 例如 在工业厂房分割转让、退二进三不招挂拍等政策上实现突 破。 (三)土地集约节约利用的非典型模式 ：试点宅基地 新平台。新Dt-~1,-成立了股份制的农业资源经营专业合作社 ， 置换和归并 将农民的承包地经营权统一入股，实行土地统一流转、统 在城镇化进程中 上海试点宅基地置换和归并的实践 一 经营、按股分红。经过村庄归并、土地复垦整理、农业 探索，成为土地集约节约利用的非典型模式。 设施建设，可新增耕地866亩，这些资产也将作为村级资 一 是宅基地置换。2006年，根据上海市委市政府关 产 入股合作社。 于郊区发展 三个集中”的方略 即产业向规模经营集中、 实践启示 ：条件成熟适时推动宅基地置换和归并。要 工业向园区集中、农民居住向城镇集中，上海确定 了郊 坚持农民自愿。农民宅基地置换时，与村民委员会或村集 区11个村进行试点宅基地置换。宅基地置换作为上海解 体经济组织签订宅基地置换协议。宅基地置换要与落实 镇 决 地荒”的一个重大突破 口．全市郊区共有农村宅基地 保”同步实施。在试点村农民选择宅基地置换后 ，须向集 560多平方公里 根据节约用地 50％计算，可以达到300