地铁对附近房地产价值影响的简要分析.pdfVIP

◆柏先力 地铁作为城市重要的交通基础设施，对周边交通 投入，正是 由于资源投入的集中性和排他性，也就是说 环境的改善是毋庸置疑的。它已经成为房地产开发商 因为资源的有限性，其投入总是相对集中于某一区域， 评估和发掘土地价值的重要因素，也是楼盘营销中的 导致每个地块累积和沉淀的价值差别很大 ，由此决定了 突出卖点。但是，地铁对一套房地产价值的影响到底 土地稀缺程度的不同。越是累积资源投入多的地块越有 有多大?是否能找到一种相对合理的计算方法?如果 价值，也就越稀缺。北京主城区地块之所以昂贵，就是 回答是肯定的，无论是对开发商 ，还是消费者，无疑 因为明清两代以来 ，对该区域的资源投入不仅巨大 ，而 具有一定的参考价值 。本文以北京为例，力图对该问 且持续了六七百年，该区域地块累积和沉淀的价值难以 题进行数量化的探求 。 估量 。而在所有的资源投入中，配套设施投入无疑是最 要评估土地的价值，就必须清楚土地价值的来 大的，在配套设施投入中，交通设施的投入又占了很大 源。业内人士有一句话：地段，地段，还是地段。为 的比重。 什么好地段那么值钱?有人认为是因为土地的稀缺 既然资源的投入影响和决定土地的价值，交通设施 性。可是几乎所有的资源尤其是不可再生资源都有稀 的投入又是非常重要的资源投入，我们就可以通过技术 缺性，这一特性并非土地资源所独有。又有人认为是 经济分析，评估地铁对土地价值的提升幅度了。由于房 因为稀缺的程度不同。那为何稀缺的程度有所不同? 地产的价值主要依附于土地的价值，地铁对土地价值的 本文认为是因为土地有他独特的可累积和沉淀的价 提升也就是对房产价值的提升 。那么，到底如何估算地 值。这种价值来源于长期以来对该地块持续性的资源 铁对房地产价值的提升幅度呢?我们知道，城市地铁的 70 板 鲵 20085 建设是不以赢利为 目的的，它的收益主要体现在通过 提供便捷、安全的出行方式 ，提高城市的整体运行效 率，其投资价值被每个使用者所分享，其主要表现形 式是为每个使用者节约了出行时间，而时间是有价值 的。同时相对于地面交通 ，地铁又是最安全 的，安全 也是有价值的。另外，除了投资，地铁的运营需要成 本，如果售票等收入不能弥补运营费用，亏损必然 由 国家财政补贴，被使用者所分享。因此，可以从使用 者节约的时间价值、安全价值、分享的运营费用补贴 三个方面估算地铁对房产价值的提升幅度 (价值计算 均不折现)。 首先计算地铁为周边住户节约的时间价值 。住宅 设计寿命50年，北京2007年人均年收入21989元 (数据 来源： 北京统计年鉴 )，北京公交平均车速每小 8054人，直间接经济损失15．2亿元 (数据来源：北京 时20公里，地铁每小时60公里 (数据来源：北京交管 市交管局)。以北京市总人 口1000万、户均人数3人、 委)，假如每户有2人乘坐地铁，每人每天坐地铁出行 住宅使用寿命50年计算，个人路面交通事故人均年损 1次，每次往返30公里。那么每户节约的时问价值是： 失152元 (152000000，那么由于乘坐地 50×365×2X21989÷12÷ (21．75×8)X (30÷ 铁而避免交通事故带来的安全价值是：50×3×152= 20-30÷60)=384386 22800元。 (注：12t~每年有12个月，21．75为每月平均工作天 最后我们计算每户分享的地铁运营费用补贴。 数，8为每天平均工作时间，21989÷12÷ (21．75×8)为 2004、2005、2006三年，北京地铁每人次运营费用分 北京每人每小时的平均收入， (30÷2O一30÷60)为乘坐 别为3．04、3．02、2．84元，票价下调至2元后 ，平均 地铁 比乘坐公交节约的时问) 每人次亏损1．25元 (数据来源 ：北京地铁运营有限 然后计算乘坐地铁给每户带来的安全价值。2006 公司)。同样以住宅使用寿命50年、每户有2人乘坐 年 ，北京发生有伤亡 的