从房地产中长期发展动态模型看2015年市场走 势（20150224-2).pptVIP

关于“房地产中长期发展动态模型” 影响中国房地产市场的主要因素 2009年销售面积“超常”增长与信贷超额投放、降息、减税等政策密切相关 抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后，但2010年国十条力度大，影响在一个季度内即显现 2011年新政：“国八条”力度超过2010年，限购政策最为突出 35个大中城市特别是住宅市场受影响更大，价格结构性下调 2011年全国商品房同比下降3%-8%，住宅销售面积下降5-10%，而商业地产仍可能保持增长（增速11%-17%）； 从不同城市来看，预计一线销售面积降幅在27%-31%之间，二三线城市降幅约10%-15%，其他城市基本平稳；35个大中城市销售面积占比下降是均价（结构性）下调的主要原因。 一二线城市受影响最大，三四线城市发展稳健 土地供应力度不减，保障房建设计划继续加大 THANK YOU! 开工面积 数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算 （4）施工面积 预计2011年全国商品房施工面积为47.6至48.3亿平米，同比增长17.3%到19.1%。 （5）新开工面积 预计2011年全国商品房新开工面积为19.4至19.8亿平米，同比增长18.2%到21%。 图：1997-2011年全国商品房施工面积及其增长率 图：1997-2011年全国商品房新开工面积及其增长率 2011年计划建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套，预计2011年保障性住宅开工套数占整体的比重将达到40%左右（2010年，全国商品住宅新开工和销售套数分别约为1300万套和900万套）。 图：2008-2011年商品住宅新开工、销售及保障房建设情况 数据来源：CREIS中指数据、 图：2005—2010 年全国住宅用地出让面积 2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5-6亿公顷。 根据国八条，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。 * ???????????? China Index Academy 中国指数研究院 2011年2月 从房地产中长期发展动态模型看2011年走势 一、模型：简介及其效果检验二、预测：2011年中国房地产市场预测 根据“房地产中长期发展动态模型”，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场内部因素三个方面，分别能够解释47%、31%、22%的市场变化，其中政府政策对房地产市场的影响最大。 22% 房地产内部因素整体影响度 不显著 4.上一期的商品房价格 显著（1.639） 3.上一期的商品房供给 显著（-0.38） 2.商品房供需比 不显著 1.商品房价格 房地产市场内部因素 31% 外部环境因素整体影响度 不显著 4.通胀预期 不显著 3.结婚登记数 显著（0.77） 2.适龄购房人口数 显著（5.25） 1.居民可支配收入 外部环境 47% 政府政策因素整体影响度 不显著 6. 保障房政策 显著（0.64） 5. 信贷政策 显著（0.68） 4. 货币政策 显著（0.4） 3. 税费政策 长期不显著，短期显著（-6.53） 2. 利率政策 显著（0.69）(0.387) 1. 土地政策 政府政策 动态模型估计结果 具体因素 注：GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影响居民可支配收入等直接因素来影响房地产市场的。 政府政策：土地、货币政策是关键 图：2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策 住房市场化改革； 积极财政政策；支持住房消费 平稳发展期 快速发展期 全面调整期 调控结构，抑制房价 2005年：国八条 2006年：国六条、国十五条 2007年：多次加息、严控开发贷款和二手房贷款 调控供需、抑制投资； 831大限； 土地招拍挂 稳定房价、加强 住房保障 货币政策继续从严 复苏并快速增长期 多次降息，税费减免，刺激复苏 调控期 调控期： 2010国十条 2011国八条等 2004年土地招拍挂政策出台后，土地购置面积增速大幅下降，地价涨幅显著扩大，是2005年以来房价水平涨幅扩大的重要原因；另一方面，2007-2010年，货币政策转向是市场波动的重要因素，2009年全国商品房销售面积超常增长、2010年遭遇严厉调控但全国商品房销售面积仍创下历史新高，与当年货币投放较多密切相关（2010年新增房地产贷款2万亿元，与2009年持平）。 调控期 ★ ★ ★ ★ 2009年，全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的增长来自08年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长