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XX项目集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2011年05月30日）  目 录 1 项目背景与交易结构概述 1 1.1 项目背景 1 1.2 交易结构概述 1 2 融资人资信情况 2 2.1 融资公司基本情况 2 2.2 融资公司经营情况 5 2.3 融资人财务状况 5 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 6 3 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件 8 3.3 项目建设实施进度 8 3.4 项目的设计、施工、监理情况 9 4 项目市场情况 10 4.1 项目投资环境 10 4.2 项目分析及市场情况 17 4.3 项目租售情况预测 21 5 项目财务效益评估 22 5.1 房地产项目总投资预测 22 5.2 项目资金来源情况 24 5.3 项目损益预测 24 5.4 项目有关财务效益指标 25 6 信托方案与风险防范措施 25 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 25 7 意见及建议 26 8 项目资料 26  项目背景与交易结构概述 项目背景 2004年12月07日，XX有限公司通过置换方式取得位于广东省惠州市仲恺高新区20号小区面积为42,229.2平方米的国有建设用地（下称“项目土地”）使用权，并获准在项目土地上开发房地产项目（以下简称“合作项目”）。 为了合作项目的顺利开发，XX公司向XX信托申请融资，由XX信托依法设立并发行信托计划，募集资金对XX公司进行股权投资，专项用于合作项目的开发和经营。 交易结构概述 本项目的信托结构 融资方式：股权投资 融资总成本%/年。 融资人要求信托资金到位时间：2011年6月30日 信托期限：2年 公司收入： 保管人保管费： %/年，以保管合同的约定为准。 受益人的预期收益：待定 项目发行计划（适用于集合类项目）： 项目现状 合作项目位于广东省惠州市仲恺高新区，项目土地的使用权系通过竞拍、项目公司股权转让的方式取得，XX公司系专门开发合作项目的项目公司。 项目土地占地面积为42,229.2平方米，规划的总建筑面积为330,724平方米，项目土地总价为30,405万元，折合楼面地价为919元/平方米。目前正在进行项目开发的工作，其他手续正在办理当中。 项目 金额（万元） 比例 1 自筹资金 【35,768】 【27.99】% 2 信托计划投资额 【36,000】 【28.17】% 3 部分销售收入 【56,005】 【43.83】% 4 总投资 【127,773】 【100】%  融资人资信情况 融资公司基本情况 融资公司情况 融资公司 惠州XX公司 注册地址 惠州市仲恺高新技术开发区 法定代表人 企业类型 有限责任公司 注册资本 8500万元 8500万元 房地产开发（凭资质证书经营） 经营期限 自二○○年月日至二○年月日止 房地产开发资质 临时 项目公司实际控制人情况简介 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有） 公司的股东为Xx有限公司、XX有限公司和XX，出资比例为5%、5%、90%。 融资公司税收政策 税 种 税 率 税 种 税 率 营业税 5% 土地使用税（二类） 10.5/平米 土地增值税（预缴） 3% 房产税 1.2% 土地增值税（清算） 2% 城市建设税/费 7% 企业所得税（预缴） 4.5% 教育和卫生附加费 3% 企业所得税（清算） 25% 地方教育费附加 2% 施工合同印花税 0.03% 购房合同印花税 0.03% 融资公司经营情况 XX公司是一家以地产开发为主营业务，涵盖物业投资与管理等行业的综合性民营企业，公司注册资本八千五百万元。 2011.3.31 2010年 2009年 2008年 货币资金 589,114.44 589,682.17 651,151.10 668,202.91 其它应收款 11,770.00 11,770.00 87,990.00 159,610.00 存货 83,503,442.81 83,503,442.81 83,460,956.81 83,460,956.81 流动资产合计 84,104,327.25 84,104,894.98 84,200,097.91 84,288,769.72 非流动资产： 固定资产 1,711,524.32 1,730,295.75 1,806,927.07 1,888,189.26 非流动资产合计 1,711,524.32 1,730,295.75 1,806,927.07 1,888,189.