物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 作者 刘燕萍 主编 第七章物业服务.pptVIP

第七章物业服务 第一节 物业服务合同 第二节 物业服务收费 第三节 物业的安全防范管理 第一节 物业服务合同 一、物业服务合同的概念和特征 二、物业服务合同的内容 三、物业服务合同的终止与转委托 四、物业服务合同的违约责任 一、物业服务合同的概念和特征 （一）物业服务合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。 物业服务合同，是广大业主选举的业主委员会与其选聘的物业服务企业之间签订的委托物业服务企业对物业进行综合管理的法律文件。 （二）物业服务合同的特征： ⒈物业服务合同法律关系的客体是物业的经营管理服务活动。 ⒉物业服务合同是诺成合同 ⒊物业服务合同是要式合同 ⒋物业服务合同是有偿合同 物业服务合同的内容 ⒈物业服务事项 ⒉物业服务服务质量 ⒊物业服务费用 ⒋双方的权利义务 ⒌专项维修资金的管理与使用 ⒍物业管理用房 ⒎合同期限 ⒏违约责任 物业服务合同的终止与转委托 ⒈物业服务合同终止的概念 物为业服务合同的终止是指物业服务合同的效力因一定的原因而使双方确立的权利、义务关系消失。 ⒉物业服务合同终止的原因 ⑴物业服务合同规定的期限届满，业主委员会与物业管理企业没有续签合同的； ⑵物业服务企业与业主委员会会通过达成协议的方式使得物业服务合同终止；、 ⑶合同一方当事人有严重违约的行为时，另一方当事人行使终止权使得物业服务合同解除。 ⒊物业服务合同终止后的交接 ⑴物业合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料还给业主委员会。 ⑵物业服务合同终止时，业主大会选聘的新的物业服务企业和原物业服务企业之间应当做好交接工作。《物业管理条例》规定，物业合同终止时，原物业服务企业有义务配合新的物业服务企业进行交接。 ⒋物业管理企业的转委托 《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务合同作为合同的一种，应当遵循合同法相关规定，根据《合同法》的规定，委托人应当亲自处理委托事务，经委托人同意，受托人才可以转委托。转委托未经同意的受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任。 四、物业服务合同的违约责任 ⒈违反合同的行为类型 ⑴拒绝履行。 ⑵履行不能。 ⑶迟延履行。 ⑷不完全履行。 ⑸预期违约。 ⒉承担违反合同责任的类型 ⑴实际履行（继续履行） ⑵支付违约金 ⑶损害赔偿 ⑷其他必要的补救措施 第二节 物业服务收费 一、物业服务收费的概念及原则 二、物业服务收费的管理部门 三、物业服务收费的定价 四、物业服务收费的计费方式和成本构成 五、物业服务收费的其他相关规定 六、物业服务收费的相关法律责任 一、物业服务收费的概念及原则 概念： 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 原则： ⒈合理原则 ⒉公开原则 ⒊质价相符原则 二、物业服务收费的管理部门 ⒈国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 ⒉县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 三、物业服务收费的定价 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 ⒈政府指导价 实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中的约定。 ⒉市场调节价 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业合同中约定。市场调节价一般适用于外销商品房、侨汇房、别墅、高级商住楼、写字楼等。 四、物业服务收费的计费方式和成本构成 （一）计费方式 根据《物业服务收费管理规定》，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 ⒈包干制 指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 ⒉酬金制 指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （二）成本构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ⒈管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ⒉物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ⒊物业管理区域清洁卫生费用； ⒋物业管理区域绿化