物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 作者 刘燕萍 主编 第四章.pptVIP

第四章 业主及业主大会 第一节 业主和业主的权利义务 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 相关法律责任 第一节 业主和业主的权利义务 一、业主的概念 二、业主在物业管理中的权利和义务 一、业主的概念 《物业管理条例》中规定：房屋的所有权人为业主。此外，在一些地方性物业管理法规中，对业主的定义也做出了界定。例如，《广东省物业管理条例》第2条第3款规定：“本条例所称业主，是指物业的所有权人”。此外，《青岛市物业管理条例》和《上海市居住物业管理条例》等也做出了类似的规定。因而，根据这些规定，并综合物业管理的实践，可以认定：业主就是房屋的所有权人。 二、业主在物业管理中的权利和义务 （一）业主享有的权利 根据《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。 根据《物权法》第六章的规定，业主还享有下列权利： （1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （2）业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 （3）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理 （二）业主应履行的义务 根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 根据《物权法》，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。 第二节 业主大会 一、业主大会的概念 二、业主大会的职权 三、业主大会的成员组成 四、业主大会的召开 一、业主大会的概念 《物业管理条例》第九条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。即业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主代表大会，是指物业管理区域内业主人数较多，超过规定的数目时，由全体业主按一定方法推选业主代表，组成代表大会，行使与业主大会相同的自治组织。 二、业主大会的职权 业主大会的职权包括： （1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业服务企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （4）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （5）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 《物权法》规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。 三、业主大会的成员组成 1．物业的所有权人 这类人已经取得了房屋所有权证书或房地产所有权证书，他们既可能是自然人，也可能是法人或其他社会组织。 2．已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。 这类人成为业主大会的成员必须具备两个条件： （1）已办理商品房预售合同登记。他们在购买该物业时，和房地产开发企业所签订的商品房预售合同已经报送房地产管理机关办理了登记备案的手续。 （2）所购房屋已经入住使用的单位和个人。因为这类人没有取得产权证书，要成为业主大会的成员，行使业主的权利，还必须是已经入住使用该物业。而所谓的“单位”，是指非自然人的社会组织，既可能是法人组织，也可能是非法人组织。 3．持有空置物业的建设单位 持有空置物业的建设单位一般是未售出物业的房地产开发企业，他们因持有该空置物业而成为业主。 四、业主大会的召开 （一）首次业主大会的召开 首次业主大会的召开必须具备法定的人数，《物业管理条例》没有规定，而各地的规定也不尽相同。如《广州市物业管理办法》第七条规定：“符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会： （1）物业已交付使