物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 作者 刘燕萍 主编 第五章.pptVIP

第五章 物业服务企业 第一节物业服务企业的设立条件和组织机构 第二节物业服务企业的资质和人员资格管理制度 第三节物业服务企业的权利、义务和责任 第四节物业服务企业的法律地位 第一节 物业服务企业的设立条件和组织机构 一、物业服务企业的概念及分类 二、物业服务企业的设立 三、物业服务企业的组织机构 一、物业服务企业的概念及分类 （一）物业服务企业的概念 物业服务企业是依法定资质条件和法定程序设立的，接受业主或业主委员会的委托，根据与业主或业主委员会订立的物业服务合同与相关法律规定，为各类物业及相配套的公共设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的具有独立法人地位的经济实体。 （二）物业服务企业的分类 (1) 按投资主体和财产归属为标准，可以划分全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、私营物业服务企业和三资物业服务企业（包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业）。 (2) 按企业的组合形式为标准，可以划分为公司制企业法人和非公司制企业法人。 （3）以业务性质为标准，可以将物业服务企业划分为委托服务型物业服务企业、租赁经营型物业企业和委托代理型物业服务企业。 1）委托服务型物业服务企业 这类企业也有人称为“实体型物业服务企业”。 按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在公开招标中竞投取得管理权，由业主委员会委托实施管理。无论哪一种形式，均应签订物业服务合同。 2）租赁经营型物业服务企业 不仅具有维护性管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是对房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发公司回收项目投资和获得长期、稳定的利润。 3）委托代理型物业服务企业 这类企业又称为委托顾问型物业服务企业、管理型物业服务企业。 基本上可分为两类：第一类是对业主聘请专业公司提供顾问性意见，由业主委员会选聘专业公司签订合同，物业服务企业只负责监督合同条款的执行。第二类是物业服务企业接受业主的委托，代聘各类的专业公司，由物业服务企业与各专业公司签订合同。这类委托代理型的物业服务企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。从事香港多层大厦管理的私营专业屋宇公司，以及欧美等地的中小型物业管理企业，大都属于这种类型，而在我国却比较鲜见。 二、物业服务企业的设立 （一）物业服务企业的设立条件 1、有符合法定人数的股东 《公司法》规定，设立有限责任公司，股东应是2个以上50个以下；设立股份有限公司，应有5个以上的发起人，且其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。 2、注册资本 根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的注册资本的最低限额为50万元人民币。 3、有公司章程和相应的组织机构 4、有企业自己的名称 5、有公司住所 6、有同物业服务企业相适应的各类管理人员、技术人员 （二）物业管理企业的设立登记 1、向工商行政管理机关申请名称预先核准 2、经相关部门审查批准 3、向工商行政管理机关申请营业登记 4、到房地产管理部门备案 5、办理税务登记 三、物业管理企业的组织机构 （一）公司的领导机构 1、股东会 2、董事会 3、经理 4、监事会 （二）管理部门的设置 (1)人事行政部(有的分设经理办公室和人力资源部)。履行秘书、文书、文档、话务、采购、统计、考勤、考核、培训、安全等职能。 (2)物业管理部。履行管理服务标准的制订及考核、管理服务运作的协调、操作项目的发包及业主投诉处理等职能。 (3)市场部。主要从事策划和各种经营项目，发展公司的业务，也称发展部。 (4)财务部。负责财务、会计工作。 除此之外，一些物业管理企业还设有负责专项业务的部门，如：工程部、保安部、保洁部等 （三）物业管理企业组织机构的形式 1．直线制 (1)特点：按垂直方向自上而下建立，不设专门的职能机构。各级职能由各级主管人员实施，下级只服从一个上级的指挥。其优势是命令统一，指挥统一，但要求领导者通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。 (2)适用企业：小规模物业管理企业，特别是绿化、保安、清洁、车队等专业公司。 (3)组织机构：其组织机构模式如图1。 2．直线—职能制 (1)特点：管理机构有管理层和作业层两个层次。经理通过部门领导实施内部管理。 (2)适用企业：业务不太复杂、物业种类不太多的大、中型物业管理企业。 (3)组织机构：其组织机构模式如图2。 3．事业部制 (1)特点：按业务、地区或市场分出相对独立的单位(事业部)。公司为各事业部提供决策意见，规定经营方针、销售额、利润额等，事业部对公司利润计划负责，实行自主经营，独立核算。 (2)适用企业：企业规模大、物业种类繁多、经营业务复杂的大型综合型物业管