北京市住宅价格影响因素与其隐含价格研究.pdfVIP

北京市住宅价格影响因素及 其隐含价格研究 朱骏刘洪玉 捅要：由于住宅价榕的不断上涨，如何准确对住宅价格进行评估成为各界普遍关注的热点 问题。本文以北京市住宅市场为对象进行实证研究，基于Hedonic模型构建了北京市住宪市场的特 薤徐格模羹，缮窭了各位宪特征骜恣含价格，著蘑燕进行了深入鳃分辑。磅究结果表弱嚣位、辜位 数量、交通情况、装修情况、容积率等住宅特征是影响北索审住宅价格的主要因素。模型的统计检 验结果显水该模型能有效地解释当地的住宅价格的构成，对研究住宅以及其他类型房地产的定价均 具有指导意义。 关键词：Hedonie模蓬住宅特征住宅德含债褡 1 引言 住宅价格的评话方法较多，躲收益法、成本法、声场院较法等等，我类方法过多缝考虑了帝场 供求关系变化对住宅价格的影响，忽视了消费者对住宅特征的偏好选择。此外，此类方法往往带有 评估者的主观感受，评估的客观性得不到体现。 与此同时，Hedonic模型则以消费者对住宅特征的偏好为评估对象，建立客观的住宅价格模型， 较好地避免了一t述评信方浚皆存在懿闷题，在国终住宅价格浮估中得劐广泛应耀。Hedonic模墅憨 Staey 结出区位等20个最主要的住宅价格影响因素。 国痰基予Hedonic模登的住宅价挠影响因素文献较少，进行拢类实谖研究蘸文献受怒寥寥无 几。马思撕等(2003)研究了北京市住宅价格，指出“区德”、“物业管理赞用”、“厨卫装修标准” 等住宅特征对价格影响很大；温海珍等(2002)对杭州市的住宅价格影响阏素研究显示建筑面积、 房龄对住宅价格影响最大。可见，国内基予Hedonic模型进行住宅价格分析研究才刚刚起步，急需 理论与实诞研究翦支持。 本文将运用j|：京市2004年住宅的楼盘信息，建立jl：裘市住宅特征价格模型，并以此模型得出 计算各住宅特征的影响价格，借以分析不同住宅特征对价格的影响程度。 356 2 Hedonic模型理论 2．1 Hedonic模型运用的前提 首先，Hedonic模型只适用于住宅等耐用消费品；其次，由于该模型需要对消费者偏好以及生 产者的生产行为进行判断，因此假设市场中的消费者以及生产者为理性人；再次，该模型的定价必 须建立在公开市场的前提下，并达到供需平衡的状态；最后，被研究的商品具有异质性的特征。 2．2市场均衡的确定 to 根据Rosen(1976)的观点，一方面，消费者对商品的支付意愿(willingpay，WTP)取决于 他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受，而当消费者的出价函数与特征价格函数相切时， 消费者获得的效用最大；另一方面，生产者的定价取决于他获得的最大利润，当生产者的要价函数 与特征价格函数相切时，生产者将实现利润最大。因此，在消费者与生产者均为理性人的前提下， 均衡市场的Hedonic模型的价格方程曲线如图l所示。 格 特征数量 图l 2．3 Hedonic模型的构建 如果住宅价格是一系列住宅特征的函数，则根据边际效用递减规律，其基本模型应如公式1 所示。 … ‘ P e眺×矿 (1) P。=口×n磅×