土地储备机构拓展融资方式研究.pdfVIP

2010年第4期 经济研究导刊 No．4，2010 总第78期 EC0N0MIC RESEARCH GUIDE SerialNo．78 土地储备机构拓展融资方式研究 赵 越 (重庆工商大学，重庆 400067) 摘 要 ：资金一直是制约土地储备机构运行和发展 的 “瓶颈”，拓展土地储备机构的融资渠道具有很强的现实意 义。土地储备机构都因背负着巨额的银行贷款而举步维艰。与此同时，国内存在大量闲置的社保资金、金融资金和社会 资金难 以找到风险较小的投资渠道，国际资本在一些新兴市场寻找 良好的投资机会。土地储备机构筹集到资金后，可 做长期的储备规划，有利于城市的发展。土地出让后将部分收益支付给投资者，可让广大群众享受到经济发展、土地增 值带来的好处。这些均为土地储备机构开创了新的融资渠道。 关键词：土地储备；融资风险；融资方式 中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2010)O4—0029—02 周期不配套。银行贷款周期一般为0．5～1年，而储备土地的 刖 舌 运营周期一般为2～5年甚至更长。中国人民银行发布的 关《 中国从 1996年开始实施土地储备制度，随着土地储备 于进一步加强房地产贷款业务管理的通知》规定，商业银行 制度的深入发展，土地储备资金的需求规模不断增大 ，现行 对土地储备机构发放的贷款明确为抵押贷款，贷款额度不得 土地储备制度的融资能力不能满足土地储备巨额资金需求 超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过两 的矛盾将越来越突出，因此 ，迫切需要探寻新的融资方式 ，为 年。对于土地收购储备机构来说，这无疑是雪上加霜。(2)银 土地集中收购和统一开发经营提供充足的资金保障。 行贷款的利率高 ，土地收购储备资金需求量大 ，利息支付总 中国资本市场初具规模，证券投资市场也逐步走向成熟 额高，增加了土地储备的财务成本 ，加重了土地储备机构的 和规范，目前已形成了千家证券公司，组成了证券发行市场 财务负担，不利于筹集长期的土地储备基金。(3)银行贷款政 和深沪交易所 ，上市品种包括股票、国债、企业债券 、可转换 策受金融政策和经济环境的影响较大，贷款来源不稳定。 债券等，市场规模不断扩大 与此同时，居民储蓄存款余额节 3．土地出让金收益的局限性。这种融资方式有如下几个 节攀升，2007年已达到 17．25万亿元，2008年达到21．79万 特点：一是风险l生，在经济萧条时期，土地转让市场可能发生 亿元。 社会公众和机构投资者不仅数量庞大而且投资意识 供大于求的状况，所以带有一定的风险性。二是数量有限性， 增强，证券市场的潜在投资需求十分巨大 ，土地储备采用证 土地储备收益中仅有～部分可以用做土地储备资金用来征 券化方式融资具有广阔的发展前景。此外，保险基金、社会资 购和整理新的土地项 目，另外一部分用于维持土地储备机构 金、国外资金和其他资金也为土地储备提供了融资渠道。 的日常开销、偿还贷款、增加财政收入等用途。各地政府都规 定将土地出让金收益的一定比例用以补足土地储备资金，但 一 、 土地储备现有融资方式的局限性 这个比例是 2％～5％之间，比例很小 ，而且储备机构还经常 目前土地储备机构土地收购资金来源主要有三种方式： 储备土地用以修建基础设施和城市绿化等，这些土地