济效用出发来评估房地产价格的方.ppt

第五章 收益法 引言： 收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法。在此介绍收益法的基本原理和运用要点。通过学习，应掌握收益法的理论依据和适用范围，理解房地产纯收益、资本化、资本化率等概念的含义，掌握求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握不同类型资本化率的含义及其确定方法，掌握不同资本化法的适用条件和操作方法。 1、目的与要求 ??????? 掌握收益法的基本原理 ??????? 掌握纯收益的求取 ??????? 掌握资本化率的确定 ??????? 熟悉收益法的应用 2、重点 ??????? 纯收益的求取 ??????? 收益法的基本计算公式 3、难点 ??????? 资本化率的确定 §5-1 收益法的基本原理 一、收益法的基本概念 收益法（income approach）：是将房地产的纯收益资本化，从而求出房地产价格的一种方法。(或求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点累加，以此估算对象的客观合理价值的方法）。 又称收益资本化法、投资法(investment method)、收益现值法、纯收益还原法。土地估价时叫做地租资本化。用收益法求得的价格称为收益价格。 1.房地产的纯收益 （1）产生：在经济活动中，收益性房地产总是与其它生产要素一起发挥作用而产生收益的，如货币资金、人力、管理等。（租赁房产除外）