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政策制度2 第二章 物业管理服务 P35AAA物业管理服务的特点是：①公共性和综合性；②受益主体的广泛性和差异性；③即时性和无形性；④持续性和长期性。 P35AAA物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点是受益主体的广泛性和差异性。 P35AAA物业管理服务不是为单一的客户提供的特约服务，体现了物业管理服务的公共性。 P35AAA物业管理服务不仅包括对物业共用部位和共用设备和相关场地进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通等秩序的维护，体现了物业管理服务的综合性。 P36AAA物业服务合同是衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。 P36AAA物业管理服务合同约定的内容有：①房屋共用部位的维修、养护、管理；②房屋共用设施设备的维修、养护、管理；③物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；④物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；⑤物业装饰装修管理服务；⑥物业档案资料的管理；⑦专项维修资金的代管服务。 P37AAA物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 P37AAA关于物业服务合同约定以外的服务说法正确的有：⑴服务报酬由双方约定；⑵不是物业管理企业的法定义务；⑶由特定的业主与物业管理企业另行约定；⑷是一种有偿服务。 P38BAA《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》各等级服务分别有：①基本要求、②房屋管理、③共用设施设备维修养护、④协助维护公共秩序、⑤保洁服务、⑥绿化养护管理等主要内容组成。 P38 BAA物业管理服务标准分3个等级。即《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》制定了3个等级的服务标准。 P38BAA物业管理服务等级标准一级服务标准对于征询业主对物业服务的意见，其满意率要求是80%以上；二级：75%；三级：70%。 P39BAA载人电梯24小时正常运行是的1级物业管理服务标准的要求。 P40BAA物业管理一级服务标准规定：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 P44BAA《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》绿化管理三级标准的指标是：①对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；②定期清除绿地杂草、杂物；③定期喷洒药物，预防病虫害。 P45 BAA《普通住宅小区物业管理服务等级标准》适用的对象是：①普通商品住房、②经济适用住房、③房改房、④集资建房、⑤廉租住房。也就是说《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》是对①普通商品住房、②经济适用住房、③房改房、④集资建房、⑤廉租住房等普通住宅小区物业实施管理服务的试行标准。 P45_AA物业管理收费的原则包括：①合理原则、②公开原则、③收费与服务水平相适应原则。 P46_AA收费与服务水平相适应的原则就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。 P47_ _ _《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定①政府定价、②政府指导价、③市场调节价定价形式。 P47_ _ _关于物业服务收费定价形式的说法正确的是：⑴非住宅的物业服务收费管理，一般实行市场调节价；⑵普通住宅的物业管理收费，一般采用政府定价和政府指导价管理方式；⑶《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式；⑷政府指导价是指在政府价格主管部门指导下经营者制定的价格。 P48_ _ A《物业服务收费管理办法》规定的物业服务定价的形式有①政府指导价、②市场调节价。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行①政府指导价、②市场调节价。 P49AAA业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业管理企业享有或者承担的物业服务计费的方式是包干制。 P49AAA包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。 P49AAA包干制物业收费形式的特点：⑴比较简捷；⑵交易透明度不高。 P49AAA在预收的物业服务资金中按约定的比例或者数额支付给物业管理企业，其余全部用于物业合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式是酬金制。 P49AAA物业管理企业实现物业服务费用酬金制应履行的义务是：①公布物业服务资金年度预决算；②每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；③及时答复业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况的质询；④配合业主大会按照约定对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况的审计。 P50AAA物业服务包干制的服务成本的构成，即物业服务成本或者物业服务的支出，一般包括：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化