武汉极地海洋世界项目竞标方案(商业版)-06.pptVIP

方式一：长线收益方式——租金收益 可针对旅游配套型商业中的餐饮、特色购物街以及社区配套型商业等面积中小、总价适宜的铺面展开。 该类业态及铺面更多用于满足旅游休闲人群以及社区居民人群最基础的消费需求，有足够消费人群作支撑，回本速度快，后期经营难度较低。因此，建议直接对外进行销售，通过销售实现资金的快速回笼。 开发原则： 项目定位于复合型旅游产品，旅游产品、商业物业、住宅物业相互促进，相互带动。建议商业的开发把握为旅游物业及住宅物业服务的整体原则，与旅游和住宅物业开发同步配合，结合每期旅游及住宅开发的体量确定每期的商业开发体量，实行分期分批滚动开发。 通过项目的两种收益方式衍生出项目的基本操作策略。 策略二:租售分离，招商先行 策略三:特色购物区、餐饮区中销售压力较小的中小面积商铺可先行销售，实现资金快速回笼。 关键词一：建筑。 通过建筑的特色化体现“海洋风情”的主题，如船型的临水商业建筑。 建筑立面采用特色临海国度的风格化建筑造型，如地中海风情、加勒比海风格等。 建筑的细部可以采用海洋风情的符号，来演绎其主题。 如何演绎“海洋风情”的主题？ 关键词二：景观配套。 设置“海洋风情”特色的景观广场，亲水平台、船坞码头和观景小亭和帆型拉膜。 同时通过特色铺地，体现不同海洋文化主题。 设置以极地海洋生物为模型的雕塑小品，以及具有“海洋文化”内涵的人文雕塑和故事型组雕。 关键词三：经营业态。 从特色购物街区出发设置部分以经营极地海洋生物纪念品为主特色业态。 从游乐项目尤其是水上娱乐项目和水上主题公园以“海洋文化”为中心进行定位。 从特色餐饮方面出发，通过招商引入经营海鲜类和海文化主题餐厅。 关键词四：文化。 通过给不同的商业群命以于海洋有关的名称，体现丰富文化内涵。 统一项目对外形象，和集团公司其他海洋主题旅游项目形成互动。 围绕项目的“海洋文化”举行旅游节等相应推广活动。 组织自有的表演团队，演绎海洋风情的表演活动。 有别于常规的商业形态，本项目不在中心城区的核心地段，也不同于简单的社区配套，本项目的商业主要是为项目旅游区以及住宅区服务而存在，那么它的目标消费人群来自哪里呢？ 关键词：旅游人群、社区居民、休闲人群 我们的消费人群从哪里来？ 旅游人群 本项目的区位特点和物业结构，决定了本项目商业物业的发展将在很大程度上依靠旅游物业所吸引而来的旅游人群，这类人群具有消费力强、流动性大、消费行为感性化、易冲动、人群流量不稳定的特征，而旅游人群带来的消费将是项目商业经营最为丰厚的利润来源。 社区居民 项目的住宅部分总建筑面积达到60万㎡，预计居住人口3万人左右，随之而来的常驻居民将成为本项目商业最为稳定而具有支撑力的消费来源。这类人群具有消费人群稳定性强、消费力持续增长、消费行为理性化的特征，他们将为项目商业带来最为稳定和有保障的利润。此外社区常驻居民的休闲娱乐性消费也是不可忽视的。 休闲人群 这部分人群的消费值得我们进行深入地分析，他们将成为本项目最为特殊的一部分消费群体。 他们前期对本项目商业的认识可能是通过项目的旅游产品或者住宅产品而发生。但是他们在本质上又区别于追随旅游项目而来的旅游人群以及长期居住在小区内的住户。 这类人群的居住区域不在本项目内部，他们中的大多数可能是城区人群，消费将直接限定在他们所感兴趣的商业形态和商家上，比如酒吧、茶楼、情景餐厅、特色美食等。他们的消费指向性强、注重消费环境和自身体验、消费力强、一旦形成品牌认知则具有很高的忠诚度。他们将伴随本项目知名度的增长和项目整体经营的逐步成熟而为项目商业物业带来日益丰厚的收益。 关键词：趣味至上、感性消费、休闲主义 这些人群有什么样的消费习惯？ 趣味至上——在这个趣味至上的时代，消费者逛街购物并不单纯的就是买东西，而是在购物或消费的同时能够享受到更多带有趣味性的内容。 感性消费——随着经济收入的不断增长，消费者的消费心态也发生了较大的变化，遵从内心感受，在消费的过程中感到舒服，拥有好的心情是当前消费者所追崇的新的消费理念。 休闲主义——对于现在的人来说，工作之外，玩是第一位的。因此，休闲作为一种新的消费形式，在商业中占据着极为重要的位置。 本项目商业的功能定位是站在满足商业目标消费人群的基础之上，结合本项目自身特点而得出的。 关键词：购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、度假 要满足他们的需求，我们的商业功能何在？ 购物功能 休闲、娱乐功能 餐饮功能 商务、度假功能 这是本项目商业最基