物业经营管理-8.pptVIP

第八章 合同与风险管理 第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 二、物业管理活动中主要的合同类型 (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同 (2)前期物业服务合同与物业服务合同 (3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同 (4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 物业服务合同 一、物业服务合同的类型 (一)前期物业服务合同 在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主人住是一个逐渐的过程， 从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过 程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理 (二)物业服务合同 当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业 主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常 的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。 业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认 真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管 理企业，并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其 签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。 二、物业服务合同的特征 (1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 (2)物业服务合同是有偿的。 (3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同 (4)物业服务合同是劳务合同 三、物业服务合同的主要内容 1．物业基本情况 2．委托服务事项 3．双方的权利义务 4．物业服务要求和标准 5．物业服务费用和维修费用 6．专项维修基金的管理和使用 7．物业管理用房 8．物业经营管理 9．委托服务期限 10．违约责任 四、物业服务合同的签订要点 (一)“宜细不宜粗”的原则 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定： 1．委托项目 2．各委托项目的具体内容 3．服务质量与标准4．管理和服务费用 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 (二)不应有无偿无限期的承诺 (三)实事求是留有余地 1．物业管理企业要量力而行 2．对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺 (四)明确界定违约责任与处理方式 招标投标阶段的合同管理 一、物业管理招投标概述 (一)物业管理招投标的内涵和意义 物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招 标，是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公 开招聘并确定物业管理企业的过程。 (二)物业管理招投标的原则 1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则 (三)物业管理招投标的特点 1．早期介入 2．阶段性 二、物业管理招标 (一)物业管理招标方式 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。 (二)物业管理招标一般程序 1．成立招标领导小组 2．编制招标文件 3．向社会发布招标公告 4．投标单位的资质审查 5．发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6．组织投标单位踏勘现场并答疑 7．成立评标委员会，制定评标标准、定标办法 8．收取投标书 9．开标与标书评阅lo．组织答辩会，评标定标 11．发出中标通知书 12．与中标单位签订物业服务合同 (三)招标书的编制与标底确定 1．编制招标书 2．标底的作用及其确定 三、物业管理投标 (一)物业管理投标一般程序 1．获取招标信息，决策是否参与投标 2．报送投标申请，接受资格审查 3．获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4．投标决策与编制投标书 5．报送投标书 6．参加开标及答辩会 7．中标与签订物业服务合同 (二)投标书的编制 四、物业管理企业投标的关键事项 第四节 风险管理理论 (一)风险的定义 从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能 性的总和。风险具有以下三个特征： (1)负面性。即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和 风险管理。 (2)不确定性。风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确 定的，是可能发生也可能不发生。 (3)可测性 (二)风险的类型 1．纯粹风险与投机风险 2．财产风险、责任风险及人身风险 3．自然风险、社会风险、政治风险