基准地价容积率修正体系编制实例的研究--以济南市为例.pdfVIP

Journalof ofScienceand University Technology 第26卷 V01．26 Shandong 2007年6月 Jun2007 粼爨鼋鞲尹鹰l翁眷i露爨嚣黪 基准地价容积率修正体系编制实例研究 ——以济南市为例 王增彬1，毛秀贵2，高理希1 (1．济南市国土资源局，山东济南250014；2．山东正衡土地房地产评估有限公司．山东济南250011) 摘 要：从分析容积率的特点入手，指出了容积率和地价之间的关系。根据城市基准地价编制过程中确定容积率 修正体系的技术要点，确定编制济南市容积率修正体系的方法，以区域平均容积率和样点地价为基础，编制了济南 市基准地价容积率修正系数。 关键词：容积率；修正体系；济南市 中图分类号：F301．3 文献标识码：A 文章编号2007)一0297—04 容积率，或称建筑面积密度，是指单位面积用地 表1 济南市城区一i二级商业、住宅用地的平均容积率表 上的建筑面积。从城市规划的角度讲，容积率是指 某一宗地上允许修建的总建筑面积与宗地面积之比 值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效 益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率 1．2不同区位的土地容积率差异规律 是城市规划管理中所采用的一项重要指标，也是从 由于区位条件、城市性质与规模以及社会经济 微观上影响地价的重要因素，其变化可导致地价大 发展水平等方面的差异，大城市比中小城市，经济发 幅上升或下降。地价随容积率上升而升高，但有时 达城市比经济落后城市土地利用水平高，容积率相 也出现地价随容积率增加反而降低的变化。容积率 对地价的作用在许多地方未能引起足够的重视，导 应也高。对某一城市而言，级差地租在很大程度上 致土地利用的经济效益不能得到充分的体现和提 支配着城市各类用地的空间安排及土地利用效率与 高。因此编制科学合理的容积率修正体系是使基准 开发强度，市中心商业区的容积率比外围地区要高 地价客观合理反映地价水平的一个必要条件。 得多，如济南市城区高级别土地明显高于低级别土 地的容积率。 1 容积率的特点 1．3容积率是有一定弹性的“相对指标” 1．1 不同用地类型的容积率差异规律 容积率是有一定弹性的“相对指标”，表现在以 不同使用性质的土地，其作用和地位是不同的， 下两个方面：一是城市土地利用中建筑密度与使用 容积率也因此有所不同。商业用地一般沿街分布或 强度是相辅相成的指标，这是其内在原因；二是在完 位于市中心，对地段最为敏感，这里地价高，只有提 全竞争的房地产市场，容积率影响土地价格、工业及 高容积率才能获得最大经济利益。而且商业用地对 商业生产成本，房屋建筑成本和政府收入。 环境质量要求不如居住用地高，居住用地必须留出 1．4城市规划中的容积率指标不是孤立的 足够的空间，用于绿化和设施配套。因此一般情况 容积率是一个与建筑密度、建筑高度等其他规 下，城市中商业用地的容积率最高，住宅用地次之， 划控制指标相关的