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房地产投资风险的特征及防范 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。作为一种投资额大、周期长、涉及面广、回报率高的投资类型，房地产投资时刻面临风险的挑战。如何尽可能降低投资风险，是每个房地产开发商的迫切要求与愿望。 一、 房地产投资风险的基本特征 与证劵、金融衍生产品、外汇、黄金等投资工具相比，房地产投资风险有其自身的特点，主要表现在以下几点： (一) 位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。对股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。 （二）投资房地产短期风险高，长期风险低 房地产作为一种投资工具，一方面，变现性差、交易成本高，短期内其市场需要很难调整，若急于脱手易造成较大的损失；另一方面，房地产具有稀缺性、长期使用性、不可代替性，其长期需要是可以调整的，而且呈增长趋势，长远来看，房地产升值的态势显著，对其长期投资的收益也会稳定。 （三）经济形势和政策对房地产投资的影响 由于房地产具有消费品与生产资料的二重性和供求的反经济循环特征，使其对政策和经济形势的变化具有双重的反应。例如利率政策，一方面利率下调对房地产投资有利，另一方面，利率下调可能使大量资本流向证劵市场，引起贷款市场上的货币短缺，房地产投资商不得不以较高的贷款利率进行融资；利率上调时，资本将部分地溜回银行，贷款市场上的利率短期内一定下跌。 经济形势的变化对房地产投资也存在双重影响，如：经济繁荣时期，普通消费者一般采取租房的策略而将节余的资金投入到证劵市场以获得较高的投资收益率，此时住宅的销售不会看好，写字楼、商业用房、工业厂房则比较走俏；而当经济出现衰退时，普通消费者为了保值的需要将会购置住房，因此住宅的销售看好而其他物业可能出现疲软。 （四）地价对房地产投资的影响 由于土地自然位置的固定性，土地供求关系呈现地域性的特点。在一些地方会出现土地供过于求，价格偏低；在另一些地方则供不应求，土地价格偏高。土地价格的市场供求关系还受自然地理位置及其区域经济政策的影响。 二、房地产投资风险的防范 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 （一）投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是常用的风险分散方式。共同投资要求共同对房地产开发进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。市场调查风险是指在投资经营过程中各种不确定因素使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。（三）