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企业状况 可扣除税金 详细说明 房地产开发企业 （1）营业税 （2）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% （2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除 非房地产开发企业 （1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% 销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5% （2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据） 举例： 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ） A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税。 D.印花税、城市维护建设税 （五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产企业、新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 也就是：基数×20%。 【提示】： 1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 回顾总结以上五项扣除项目：（口述) 扣除项目=基数×1.3+交易税金 旧房及建筑物扣除项目 销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况） 1、能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成本x成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）+其他。评估价是经过税务部门审批的。 旧房及建筑物扣除项目 2、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金额的，扣除项目金额为： 购房金额×(1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额 年限=实际拥有房地产累计月份/12 注意：国税函[2010]220号文件规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 比如：29个月为2年；31个月的为三年。 旧房及建筑物扣除项目 3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。 公式：收入额×核定征收率=应纳税额 核定征收： 1、由税务部门核定征收率。 2、直接对收入征税。 土地增值税的核定征收 出现下列情形，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 1.依照法律、行政法规的规定应设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 公式：收入额×核定征收率=应纳税额 直接转让土地使用权 1、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，以及在转让过程中缴纳的税金。 2、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税金。 3、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。 【难点归纳】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。 企业情况 转让房地产情况 可扣除项目 房地产开发企业 转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 ①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 4．与转让房地产有关的税金 ①营业税；②城建税和教育费附加 5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 非房地产开发企业 转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用(与房地产企业相同 ①、② ，只是不准加计扣除20%