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房地产估价 战松 Song_zhan@163.com 5 收益法 §5.1 收益法概述 5.1.1 收益法的含义 收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （简单地理解就是折现并求现值的过程） 直接资本化法——将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当收益乘数转换为价值的方法。 报酬资本化法，又称现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 5.1.2 收益法的理论依据 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 5.1.3 收益法适用的对象和条件 1、适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 2、条件：是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 5.1.4 收益法的操作步骤 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关 的数据资料，如收入、费用等资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率、收益乘数