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浅谈调控我国房地产价格的税收政策的运用 房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费等方面发挥着巨大的作用。近几年来，随着中国经济的持续发展，房地产行业的整体规模也呈现出迅猛的发展趋势。但是由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，显示出现有的房地产税收体系存在着较为明显的和宏观调控不相协调的环节。 我国目前房地产税费制度的现状 我国目前的房地产税收主要包括以下税种： 耕地占用税 印花税 营业税 城市维护建设税 土地增值税 契税 城镇土地使用税 房产税 城市房地产税 另外，房地产税收制度还涉及到个人所得税和企业所得税，如《中华人民共和国个人所得税法》中规定的财产租赁所得、财产转让所得。 房地产税制重交易轻保护，表现在房地产税收流通环节税种多，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，以致于土地闲置与浪费日趋严重，房地产保有着在较低成本条件下长期去持有土地和房地产以待价格上涨，尤其是房地产投机商占有大量房地产，以低价买进，等待时机高价卖出。显然，这样的税收制度是房地产投机的，也是造成部分城市房价居高不下和房地产泡沫的原因。有资料显示，目前我国房地产商品房的空置率高达20%，是美国的4倍，香港的8倍，超过国际警戒线2.5倍。 一、均衡各方面税负，推动政府职能转变 目前我国城镇土地是实行国家所有制，房地产税收税率由国家统一规定固定税率。这与我国地区差异极大的国情不相匹配，地方政府从自身财政需要出发，不断推出各种行政事业性收费，以致于房地产和土地使用税都流于形式，一直了房地产税收的培养和生长，使真正意义上的房地产税收沦落为从属地位，税收难以发挥真正的调节作用。 开征物业税是房地产税费制度改革的有效路径。物业税是指：对土地、房屋等不动产的所有人在不动产保有阶段，定期按不动产评估价格征收的一种财产税。均衡各方面税负，推动政府职能转变。 目前土地出让实行批租制，即政府一次性将土地的50-70年的使用权批租出去，政府一次性获得巨大收入，但是，一次性转让后，土地保有阶段不需要另行支付税费，这导致一届政府获取大量土地出让金，其后各届政府再也无法从以出让土地中获取丝毫税费收入，而且即使将来土地升值看，政府也不可能获得任何利益。 而物业税的开征，既能均衡各方面税负，又能拓宽税收征收范围。首先，物业税可以均衡政府长期财政收入，每届政府都可以通过征收物业税获得稳定财政收入。其次，物业税针对土地价值征税，这样，政府在出让土地后仍能从土地升值获得收益。再者，物业税随房地产升值而提高，政府财政收入与土地，房产价值相关联，必然有效的推动地方政府改变短期行为、改善投资环境，使政府转变职能，实现向服务型政府的转变。 降低房地产开发成本，规范房地产市场 减少重复纳税，减轻房地产税费负担。当前，房地产税收存在税种繁杂、计税依据不合理、重复税收等问题，一定程度上制约着我国房地产发展。 降低开发成本，短期获取超额利润。物业税开征后，开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳，既减轻了开发商筹资压力及相关利息负担，又可以减少纳税环节进而缩小开发时间，最终必然大大降低开发成本。 限制投机行为，规范房地产市场。在中国城市发展中，已经出现了房地产投资热现象，曾经出现的温州炒房团，就是充分说明购房行为由消费型为主逐渐变成以投资性为主。征收物业税可以从消费环节抑制需求，限制房地产投机行为，也可以有效的遏制开发商投资冲动。 发挥经济杠杆作用，促进资源优化配置 调控宏观经济和贫富差距。税收作为调控经济作用的重要杠杆，可以有效的实现社会资源在社会公众中的再分配，达到调节贫富差距的效果。房地产行业作为资金密集型的行业，会对整个财富的走向产生巨大的影响，调控房地产领域的调控作用十分重要，因此，物业税将通过合适的税率、合理的税收优惠，发挥转移社会财富的作用。 优化配置土地和房地产资源。开征物业税，并实施与物业税相配套的其他政策措施，这将规范房地产市场的准入条件，降低流通费用，促使房地产开发商权衡资、质、信、与行业要求及发展前景，在进入和退出房地产市场上作出取舍，从而促进土地和房产资源的优化配置。 降低普通居民购房门槛，提高购房者养房成本 物业税将降低普通居民购房准入门槛。开征物业税后，房地产的税收征收环节后移，可以使现在的房价大幅下降。在现行商品房房价中，大约40%为低价，将一次性缴纳的70年的秃