合肥新景祥专题研究 -大盘发展与开发模式的实证研究.pdfVIP

合肥新景祥专题研究 ——大盘发展与开发模式的实证研究 引言 超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高， 开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸 企业，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、 更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流…… 城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是 其单一性 …… 雅各布斯 《美国大城市的死与生》 我们的研究：以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并 提出我们的观点。 一、关于大盘发展与大盘价值 大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地 10 万平米以上， 建筑面积在 30 万平米以上。 大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分 期规划和启动策略。 大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域 可持续发展，构建和谐空间 我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云涌，高歌 猛进，成为房地产开发的主流 大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌 注入新活力与价值值得思考 烂尾：开发商 永远的痛 大盘价值创造由策划设计与推广营销 ，由于营销标准化转变为策划设计 与后期运营与生活方式打造 二、国内外成功大盘开发模式研究 通过对国内外 100 多个大盘分析，研究了国内外大盘开发的 6 种典型的 成功模式和 10 多个典型案例 模式一：主题社区模式——通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群， 提升社区的影响力，支撑项目开发 健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关 键是造就独特的不可复制的核心竞争力 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主 题的同时进行复合舒适性社区建设 模式二：新市镇模式 NEW TOWN——建立较为完善的市镇结构及公共 空间体系实现对项目的规划和建设 新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化带来成 熟配套和便捷的生活设施 模式三：产业驱动模式——通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目 的价值和影响力，并保证项目持续开发 产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的 是要总体规划，确定前后期开发关系 模式四：中心城镇开发模式——以区域规划为城市次中心、区域性中心 为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式 中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与 新城镇开发进度息息相关 模式五：紧缩城市开发模式——在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要 功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性 亚特兰大车站工程与北京 soho 现代城市是典型的紧缩城市开发模式典 范，建立多功能组合的都市综合社区 紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支 持，开发主体资金雄厚 三、我们对大盘开发的认识与意见 认识一：社区功能复合化——大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社 区应该成为一个“紧缩城市”形态 认识二 ：街区建设与公共空间——街区与公共空间是社区活力的最关键要素， 是业主之间最主要的交流平台 认识三：合理的启动模式——在不成熟区域的大盘开发中住宅启动与酒店启 动是保险的启动方式，商业后期开发 认识四：科学分期与合理的进度安排——大盘分期开发中前期开发要达到奠 定项目形象，后期开发持续实现项目价值 认识五：注重邻里关系——人际交往空间的打造，提供社区户外共同活动、 交往的场景，提供社区交往的平台与机会 结语：城市需要大盘对发展的牵引，居民需要大盘的便利与舒适，经营者与参 与者需要大盘的经验与积累…… 大盘发展中，我们不仅要获得利润，更要获 得成长！