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物业管理纠纷解决机制分析 　　摘要:随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷案件逐年增多,而解决物业管理纠纷的法律规范原则性规定较多,制度规定不够详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定难度。 　　关键词:物业管理纠纷解决机制法律规制 　　一、引言 　　现代物业管理伴随着建筑物区分所有权的出现而产生。在19世纪以前,作为物权客体的物业一般是以完全独立的形态存在,在传统的“一物一权”观念下的物权客体是独立的、特定的物。一物一权可以有多个共有主体,一物上不可以存在着多个所有权或多个相互排斥的物权。但19世纪以来,随着工业化、城市化的发展,城市人口的膨胀,城市土地资源的稀缺,多层建筑、高层建筑的兴起,整体建筑被分割为各个组成部分分别为不同的人所有,在特定的建筑物或建筑物群体中形成多个业主,这些业主的所有权行使有着不可分割的联系,形成了一种特殊的新型的所有权:建筑物区分所有权。建筑物区分所有权制度也逐步受到各个国家的重视。如奥地利在1948年制定了《区分所有权法》,日本在1962年制定了《建筑物区分所有权法》(1983年对该法加以了修正),德国在1965年制定了《住宅所有权法》,法国也在同年制定了《住宅分层所有权法》。美国在1977年公布了《统一区分所有物业产权法》供各州立法参考。 　　建筑物区分所有权是一种什么样的权利呢?据《中华人民共和国物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从以上规定可以了解到建筑物区分所有权是一种复合型权利,主要由三种权利所构成:区分所有权人对专有部分的单独所有权,对共有部分的共有所有权,以及对区分建筑物加以管理的成员权。以下分别加以论述: 　　专有所有权是指业主对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利,并且具有排除他人干涉的权利。故对专有部分能享有与一般所有权相类似的权利,具有绝对性、永久性及排他性。但由于此处的专有所有权共存于建筑物中,所以上下左右的相邻关系比一般的相邻关系更为密切,因此,区分所有权人在行使其专有权时,要受到比一般所有权更多的限制。《中华人民共和国物权法》第七十一条即明文规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。通过此条款设定的义务对专有权进行了限制。但此处有一个重要的课题需要进一步探讨:危及建筑物的安全及损害其他业主的合法利益的具体标准是什么?关于建筑物的安全需要结合相关的专业技术知识制定建筑物安全维护规范,而对于其他业主的合法权益也应当尽量细化。 　　共有权是区分所有权人对建筑物共有部分拥有的所有权。如果说专有部分是构成区分建筑物的基础的话,那么共用部分便是联系各个专有部分的纽带。共用部分包括法定共有和约定共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定了建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。既然是共用就不得侵犯其他共有人的权利,主要承担以下义务:对共有部分应按使用性质使用,不得随意改动共用部分,必要的改动需经全体共有权人的合意,不得侵占共用部分,要按应有份额的比例分担使用、维修和管理共用部分的费用。通过以上义务的限定保证共有权人更好地实现对共有部分的权利。 　　成员权是指所有权人基于在一幢建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。即物业管理中的权利与义务。通过对成员自由权的约束以确保居住的品质。对于管理权的实现,《中华人民共和国物权法》第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。 　　综上,物业管理权从实质上来讲,是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。在计划经济时期,由于房屋为国家所有,不存在建筑物区分所有权制度的基础。随着中国住房制度的改革,住宅商品化后,住户的身份由使用者转化为所有人,且受到住宅建筑趋向高层化的影响,高层建筑的所有人有几十个,甚至上百个,在权利归属、使用管理及法律关系上呈现出更为复杂的情形,导致这类建筑物被称为“纠纷住宅”。目前主要和常见的物业纠纷主要有以下:业主委员会状告物业管理企业,要求解除合同或者行使知情权的纠纷;业主委员会侵害业主权益纠纷;业主因故不交物业管理费,物业管理企业即断水、断电等引发业主告物业管理企业的纠纷;物业管理企业向业主追索物业管理费的纠纷;业主车辆丢失、财物被盗和人身受损害而要求