重庆市保障性住房体系建设现状、问题与对策建议.docVIP

重庆市保障性住房体系建设现状、问题与对策建议 康庄，郑应亨 [摘要]分析了重庆市保障性住房发展状况，探讨了其中存在的问题及成因，进而提出建立非营利保障性住房资产管理公司，理顺政府和市场关系，健全保障性住房退出机制，建立统一的保障性住房信息系统等政策建议。 1、建设保障性住房体系的必要性 我国现有住房保障制度体系主要由廉租房制度、经济适用房制度、住房公积金制度构成。具有社会保障性质的住房类型有廉租房、经济适用房、两限商品房、政策性租赁房等。在我国目前的形势下，建设保障性住房体系是十分必要的。 1.1 国家关注民生的政策要求 近年来，国家高度关注民生问题，出台了不少关于加强保障性住房建设的政策。如2007年国发24号文就提出了“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。温总理在今年的政府工作报告中，也强调要“抓紧建立住房保障体系”。 1.2 保障性住房建设的非营利性与供求不平衡 保障性住房是为保障社会中、低收入家庭必要居住权而提供的，具有非营利性特征，属市场失灵领域。由于我国居民收入水平较低及中低收入家庭比重大等原因，房改后保障性住房一直供不应求。 1.3 房地产业发展趋势要求 我国房地产业正面临四个转型：政策引导从片面强调经济属性向强调公共属性转型；住房需求从房地产投资向居用转移；住房产品从资源消耗型向资源节约型转变；金融资源配置从一味扶持向提高配置效率转变。这要求充分利用市场机制配置商品房资源，同时政府应积极主导政策性保障住房体系的建立。 1.4 危旧房改造任务艰巨 危旧房屋及工矿棚户区改造是当前艰巨而急迫的任务。由于危改片区居住者多为中低收入者，对保障性住房具有刚性需求，增强了政策性保障住房体系建立与完善的紧迫性。 2、重庆市保障性住房发展现状 2.1 重庆市保障性住房体系基本状况 重庆市现有保障性住房体系主要由廉租房、经济适用房、限价商品房和部分区县的农民工公寓构成，主体是廉租房和经济适用房。廉租房是针对城市最低收入家庭的住房保障制度安排。2003年以来，此项工作每年均列入重庆市“民心工程”，将解决廉租住房问题与拆违、排危、旧城改造等工作结合起来，运用实物配租、租金补贴等措施积极推进，已初见成效。截至2007年底，重庆市累计投入保障资金约4.58亿元，解决了3.72万户城镇低保家庭住房困难。经济适用房是针对中低收入家庭的住房保障制度安排。2004年至2007年底，重庆市共竣工经济适用住房480多万平方米，解决了约6万户低收入家庭的住房困难。2008年通过拆危改造等方式又改善了9万余户中低收入者的居住条件。 2.2 重庆市保障性住房供求状况 （1）重庆市保障性住房需求分析 目前，重庆市廉租房保障对象为人均使用面积未达标的城市低保住房困难家庭，经济适用房保障对象为家庭人均年收入、人均住房建筑面积未达标的本市户籍居民无房家庭及各类常驻人员无房家庭。以收入水平、财产状况、户籍类型和居住年限作为甄别保障对象的依据，收入水平是关键因素。 大多数学者使用家庭收入线分析模型测算政策性保障对象规模，主要有房价收入比系数模型和等额本息还贷折算两个模型。也有学者采用收入七分法估算低收入家庭数。另一些学者采用家庭财产线作为分析工具。本文综合三种收入分析模型测算重庆低收入家庭数，结果见表1。 按平均水平，重庆市廉租房保障需求家庭为49万户，经济适用房保障需求家庭为127万户。扣除至2008年底已获得保障住房家庭，未满足需求仍十分巨大。按户均3人，主城区人均使用面积10平方米、远郊各区县人均使用面积6平方米计算，需求共计1360多万平方米。 （2）重庆市保障性住房供给分析 根据2008、2009年度《重庆市年度住房建设计划》，各类保障性住房建设计划见表2。 （3）重庆市保障性住房供需缺口分析 据2008、2009年住房建设计划，重庆市将新建政策性保障住房共计562.86万平方米，只占总需求的41.38%。至2009年底重庆市保障性住房供求关系对比见表3，廉租房供求缺口接近90%，经济适用房供求缺口近50%，难以满足低收入者对保障性住房的需要。 2.3 保障性住房建设规模的横向比较 近年来重庆市保障性住房建设规模和增速均有较大提高，但保障性住房建设规模占新建住房规模的比例较可比城市而言仍很低，较同处西部的西安、昆明都有不少差距（见表4）。 3、重庆市住房保障体系现存问题分析 重庆市现有住房保障体系存在一些问题，主要表现为：多头管理、条块分割，缺乏统一性、系统性和区域协作性；保障标准的确定偏离实际，保障体系覆盖范围较小，遗漏两个“夹心层”，未能有效涵盖城市低收入家庭及进城务工者；保障资源利用效率不高，供应量