物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第三九章 第三章第2节.pdfVIP

3 ．2 物业设备管理 物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员 通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养 维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效 用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒 适的环境。 3 ．2 ．1 物业设备的分类 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它 是构成房屋建筑实体的有机组成部分。 1．供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水 表、供水管网构成；组成生活给水系统、生产给水系统、消 防给水系统。 2 ．排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管 道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。 3 ．热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、 自动温度调节器、减压阀等。 4 ．消防设备 指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、 兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等 5 ．卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴 缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。 6 ．供暖、供冷、通风设备 （1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等 设备。 （2 ）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却 塔、回龙泵等设备。 （3 ）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备 等。 7 ．燃气设备 房屋的燃气没备包括煤气灶、煤气表、煤气管 道、天然气管网等。 8．电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括： （1）供电及照明设备 这是指给房屋提供电源及照明的各种装 置。 （2 ）弱电设备 这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与 装置 （3 ）电梯设备 这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设 备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 （4 ）防雷装置 包括接闪器、引下线和接地装置 等。 3 ．2 ．2 物业设备管理内容 物业管理企业针对公共、共用设备实施管理的 内容，主要包括以下几个方面： 1．设备使用管理 设备使用管理主要通过制订、实施一系列规章制度来实现。 2 ．设备维修管理 设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维 修质量标准、维修人员管理制度等。 3 ．设备安全管理 设备安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备 实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制 度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等. 4 ．设备技术档案资料管理 设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技 术档案、工作档案、维修档案等。 3 ．2 ．3 物业设备维修工程的分类 为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进 行保养与维修。 1．设备保养的分类 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供 电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养 护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保 养、一级保养和二级保养) （1）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养 工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除， 及时做好维护工作并进行必要记录等。 （2 ）一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养 维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设 备磨损规律进行定期保养。 （3 ）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、 部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达 到完好状态。 （4 ）设备点检。是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感 觉器官，对某些关键部位进行的检查。 2 ．设备维修的分类 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢 复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备 破损程度可分为： （1）零星维修工程。 （2 ）中修工程 （3 ）大修工程 （4 ）设备更新和技术改造 （5 ）故障维修 [案例3-3] A花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居，一个住 6楼，一个住5楼。去年10月21 日上午9时许，物业公司开始给 这个单元加压供热。当时，陈某发现自己家的暖气栓（系分 户供暖）未开，就找到物业人员将他家的供热栓打开。下午 陈某及妻子离开了家，15时许，住在楼下的刘某家人