销售板块培训.pptVIP

培训篇 一、房地产基础知识培训 二、建筑建材基本知识培训 三、现场销售的基本流程——见销售管理制度 四、销售能力与销售技巧 房地产基础知识培训 一、地块性质 我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让，转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。 1、出让 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。 按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价÷总建面积，楼面价=土地单价÷容积率。 （1）土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。 招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。 二、建筑类别 所有的楼盘,按使用功能的不同，可分为公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。 1 、公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 2、纯办楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 3、商场 规划为对外公开经营商业的建筑物。 4、 综合楼 兼有住家，办公，甚至商场的大楼 5、别墅 在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 三、 面积房型 面积的大小和房形优劣，不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。 1、面积 （1）套内建筑面积 是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 （2）使用面积 是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室厅，厨房，卫生间，壁橱，阳台和室内走道，室内楼梯等等。 （3）建筑面积 对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积三部分；分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 3、得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积的比率。 一般来讲，得房率的高低与二个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能的小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计产生莫明的空间浪费，得房率就会自然下降。 目前，标准的得房率： 1、多层住宅为85—90%甚至以上， 2、高层、小高层住宅为80—85%， 3、办公楼为55—70%。 四、基本参数 1、基地面积 基地面积是指城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不包括代征用地。 2、红线 是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 基地面积：又称占地面积，是开发商买的面积 用地面积：基地面积——规划红线（道路）， 退界的面积（是可供开发商进行建设的用地） （退界，沿主要道路，一般退了3~5米） 3、组团 由数幢住宅楼共同组成的生活院落。数个组团形成居住小区。 4、承重墙、非承重墙 墙体按受力情况，分为承重墙和非承重墙。凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙；不承受外来外来荷载的墙称为非承重墙。 五、其他 1 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的 自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大，目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右。 2 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指